合同分三次付款首款中款尾款(合同约定“分三次以上支付价款”就能当然地认定该合同为“分期付款合同”吗)

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虽然最高人民法院于2012年5月10日公布的《买卖合同司法解释》第38条第1款确立了界定“分期付款”的标准，即“买受人将应支付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。”但是，标的物交付给买受人应是分期付款买卖合同的普遍性、隐含性要求，只有在将标的物交付给买受人的情形下，出卖人才面临较大的交易风险，法律才赋予出卖人“要求买受人支付全部价款或者解除合同”的权利，以保障出卖人利益。故不能仅凭合同约定的“分三次以上支付价款”就当然地认定该合同为“分期付款合同”。

基本案情

一、2007年５月16日，李某与西城公司签订《商品房买卖协议》，李某购买西城公司开发的门市，面积48.12平方米，价款26万元；李某应于合同签订之日，支付商品房总价款80.76％的首付款，计21万元，交付钥匙时支付45000元，余下5000元在交付房屋所有权证和土地使用权证时一次性付清。

二、2008年1月5日，李某交购房款30000元。

三、2009年４月23日，双方因交房发生纠纷。2010年8月31日，李某入住诉争之房。2010年9月2日，西城公司向李某发送《限期搬迁告知书》表示，李某未按协议支付购房款，买卖协议不再履行，要求李某两日内主动搬离所侵占的门市。后西城公司收回了诉争之房。

四、2011年4月5日，西城公司将诉争之房卖给王某，并签订了《商品房买卖合同》，王某按照合同约定支付了房款30万元。2011年5月6日，西城公司又向李某送达了解除《商品房买卖合同》的通知。同年10月31日，巴中市房地产交易中心对该《商品房买卖合同》进行了备案登记。西城公司将诉争门市交付给王某，现该门市由王某使用和管理。

五、2011年4月13日，李某起诉至巴中市巴州区人民法院，请求判令西城公司向其交付所购买的房屋；赔偿房屋使用费9万元；支付违约金52000元。

法院裁判结果及理由

一审二审法院均认为：双方所签订的《商品房买卖协议》应为分期付款合同。李某未付到期价款的金额明显超过全部价款金额的五分之一。根据《合同法》第167条的规定，西城公司依法享有解除权。

二审法院同时认为，《合同法》及相关的司法解释中并未明确规定分期买卖合同必须要将标的实际交由买受人，故李某上诉称诉争之房至今未交付不符合分期付款买卖合同的主张，不予支持。四川省高级人民法院再审认为，《合同法》第167条及《买卖合同解释》第38条的规定，虽然没有明确“交付标的物”为“分期付款合同”的要件，但从条文中规定的“出卖人可以要求买受人支付全部价款”“可以向买受人要求支付该标的物的使用费”等内容，应该理解为，标的物交付给买受人应是分期付款买卖合同的普遍性、隐含性要求，只有在将标的物交付给买受人的情形下，出卖人才面临较大的交易风险，法律才赋予出卖人“要求买受人支付全部价款或者解除合同”的权利，以保障出卖人利益。故不能仅凭合同约定的“分三次以上支付价款”就当然地认定该合同为“分期付款合同”。本案中，西城公司与李某虽在合同中约定的付款方式上做出多次付款的约定，但仅仅是房屋交易中的一种普遍性约定，且作为标的物的房屋一直未交付，西城公司并不存在交易风险，所以本案《商品房买卖协议》不应认定为分期付款合同。李某再审主张的“《商品房买卖协议》不是分期付款合同”成立，本院依法予以支持。原一、二审法院认定该协议为分期付款合同，系适用法律错误，本院依法予以纠正。根据本案查明的事实，李某在履行《商品房买卖协议》过程中，并未有《合同法》第94条规定的情形，且本案不属分期付款合同，故西城公司关于“解除合同”的主张不符合法定的解除条件。法院判决，巴中市西城市场开发有限责任公司于本判决生效后十日内向李某支付违约金52000元；

法律小知识

最高人民法院于2012年5月10日公布的《买卖合同司法解释》第38条第1款确立了界定“分期付款”的标准，即“买受人将应支付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。”原因在于，分期付款买卖的本质在于“标的先行交付”：买受人向出卖人融资，而出卖人向买受人授信，故只有在买受人未曾向出卖人支付过价款或者尚未支付完毕全部价款、而出卖人已向买受人交付标的物时，出卖人才有未支付价款落空的风险。这也是立法者认识到买卖双方交易的特殊结构并出于平衡双方利益的考虑而赋予出卖人解除合同或使买受人丧失期限利益（使未支付价款加速到期）的选择权之原因。

另外，《民法典》第634条增加了催告程序并给予买受人在出卖人催告后履行支付到期价款的宽限期，出卖人先行“催告”并不会给出卖人造成实质性不利，故能于一定程度上避免出卖人滥用权利，导致合同动辄解除或使买受人付款义务“加速到期”。