违约交房赔偿协议(开发商逾期交房，应如何承担违约责任)

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开发商逾期交房的违约责任的承担

（1）支付违约金，继续履行交房义务：购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务。根据《合同法》的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

（2）支付违约金并解除合同：购房人有权要求支付违约金并解除合同

A.法定解除：依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。如果商品房始终未具备交付条件或长期无法履行交房的义务，导致购房人无法实现购房目的，购房人有权解除合同。

B. 约定解除：《商品房买卖合同》第九条中规定了开发商逾期交房的违约责任。根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可。

《商品房买卖合同》第九条格式如下：

第九条 出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

2._______________________________________________________________。

根据该合同条款，如果开发商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，应承担下列其中之一的逾期交房责任：

按合同约定的交房日期，每超过一天，开发商应按购房人已交付房价款总数的一定比例支付违约金(具体数额由双方在合同中约定)；

按合同约定的交房日期，开发商逾期交房，购房人可以解除购房合同，开发商在收到解除购房合同书面通知书之日起，按双方在购房合同中约定的时间内退还购房人已交付的全部房款及利息，并按双方在合同中约定的数额支付违约金。

按合同约定的交房日期，开发商逾期交房，购房人有两种选择：

可以解除购房合同

也可以继续履行合同

总之，不管采取何种方式，开发商均应承担合同约定的违约责任。此外，如果合同中约定有其他违约责任，开发商也应一并承担，开发商拒不履行合同约定的违约责任，购房人可与开发商以平等主体身份协商解决；协商不成，应向人民法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。

C.合同解除的法律后果：《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

（3）赔偿损失：购房人有权要求赔偿损失

《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《商品房买卖合同解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据私法自治原则，如果当事人约定了违约金，应当优先适用违约金条款，只有在双方没有约定违约金的情况下，才能适用第十七条规定。（部分观点采自韩延斌、王林清：《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》）

违约金和实际损失之间的区别：违约金的数额是事先约定的，当事人在合同中订立违约金条款时，难以预料到违约后的实际损失，正因为这样，才签订了违约金的条款。

需要注意的是，违约金的调整与否取决于非违约方是否提出请求。若于违约金低于造成的损失时，非违约方不请求调整违约金，造成其他损害结果的，则可请求损害赔偿。违约金条款以违约行为的发生为适用前提，而不以损害的发生为必要，所以无损失而有违约行为时同样也可执行违约金条款。

这里讲的实际损失的损害赔偿是指法定损害赔偿，与前述的约定损害赔偿不同。一方面，在约定损害赔偿场合，一旦发生违约并造成受害人的损害，受害人不必证明具体损害的范围就可以依据约定损害赔偿条款而获得赔偿。此时其性质是有争议的，有认为是违约责任的承担，有认为是替代义务的履行，目前学术界也说法不一。当然，若当事人只是约定了实际损失赔偿的计算方法，则受害人还应当证明损失的存在。另一方面，在确定适用时，若有约定实际损失赔偿，则应优先于法定损害赔偿而适用，因为合同法关于违约责任的规定本来就是任意性规定。所以，此处的实际损失赔偿的适用以无约定实际损失的计算赔偿为前提。

根据《合同法》第一百一十三条，损害赔偿应遵循完全赔偿原则，所谓完全赔偿原则，是指因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应当由违约方负担。合同法第一百一十三条第一款，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。给对方造成损失的，损失数额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，规定的就是完全赔偿原则。完全赔偿就是使受害人恢复到合同订立前的状态，或者恢复到合同能够得到严格履行情况下的状态。根据该原则，违约方应赔偿受害人的实际损失和可得利益的损失。所谓可得利益，是指合同在履行后可以实现和取得的利益。它具有期待性，是一种预期利益，它必须通过合同的实际履行才能实现，而在未予实际履行时，它尚未由当事人实际享有。但它不是一种不切实际的预期，而是一种现实的预期，因而它还具现实性。也就是说，只要合同如期、严格的履行，它就会由当事人享有。

此外在赔偿可得利益的损失时，还应注意以下几点：首先可得利益的损失赔偿旨在弥补受害人遭受的全部实际损失，而并不赔偿其因从事一桩不成功的交易所蒙受的损失，否则，则是将全部风险转移给违约方，这时违约方实际上充当了非违约方的保险人了。其次，可得利益损失必须是在签订合同时违约一方完全能够预见到并能够计算出来损失，而不应包括取得这些利益所支付的费用或与第三方进行民事交易的风险。

合同当事人没有约定违约金，出卖人逾期交付房屋违约金确定

然而在现实中，有些购房者没有购房经验，购房合同中并没有就违约责任承担的方式进行明确约定，在这种情况下，开发商应如何承担责任呢？

如果双方对违约责任承担的方式没有进行约定，我们可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

根据该司法解释的规定我们也可以理解为：对于逾期交房的违约责任，合同有约定的按照约定，没有约定的可以按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定违约责任的承担。租金标准根据不同的区分，可出现统一租金、协议租金和市场租金。统一租金是指国家或者地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准，这一标准受国家政策和房地产市场行情影响会经常处于变化之中。协议租金是指租赁合同双方在平等、自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。同样面积的房屋，因为所处的区域位置的不同、朝向的不同、周围的环境不同，往往使用价值相差很大，体现在价值上也差别较大。因此，人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，涉及确定违约行为应当承担的房屋租金标准时，按照平均价格予以确定，只是相对公平。

少地方政府房地产主管部门会定期公布商品房或者经济适用住房的指导价，还会公布不同地段和种类房屋租赁价格标准；有的地方政府房地产主管部门没有公布此类房屋租赁价格标准。人民法院在审理此类纠纷案件时，涉及出卖人没有按照商品房买卖合同约定的期限向买受人交付使用房屋的，可以按照《民事诉讼法》的规定，在当事人申请的前提下，委托取得房地产评估资格的评估机构进行评估，确定所购买的房屋在商品房买卖合同约定的出卖人交付使用房屋期间以及所在地段同类房屋租金标准。考虑到每一个地方政府房地产主管部门向社会公布的房屋租金标准会有波动，在确定讼争纠纷涉及的房屋租金标准时，要以合同约定交付使用时的价格作为基准；在逾期交付使用房屋期间租金标准有变动的，按照这一期间的平均租金标准确定买受人应当得到的违约金数额或者损失赔偿额。

人未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，在不能取得自己的房屋情况下，买受人为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，也可能采取其他补救措施来解决居住之需，如向朋友借房，或者住在亲戚朋友家，但不管买受人采取什么方式弥补失去商品房买卖合同约定的利益替代，都不影响买受人提出要求出卖人赔偿损失。出卖人作为守约方在提出赔偿要求时是以合同期待利益作为依据的，也就是说，是基于合同正常履行所应当获得的利益，因此即使买受人没有花费支付租赁费用，出卖人以此作为抗辩其不承担违约责任的，也是不能成立的，人民法院不应支持。

法院委托有资格的房地产评估机构进行评估时，首先要审查该评估机构的资格，一般情况下，各地都有公示，也可以在网上查找和核对。房地产评估，又称房地产估价，是指房地产专业机构的房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对房地产最有可能实现的合理价格作出的推测和判断。

房地产估价，是受人民法院或者当事人委托，对争议标的价格作出判定的法律行为。之所以要对争议涉及的房屋租金问题进行估价，是因为房地产价格问题是房地产经纪活动的中心，房地产价格的确定十分复杂，普通民众和法官难以凭据自己的水平和经验对该价格作出独立的科学的判断，无法作为认定事实和定案的依据，故需要由专业估价人员进行评估。市场上房地产价格包括房屋租赁的租金价格经常呈现多元化多层次的状态，比较混乱，随意性较大。价格的划分种类繁多，需要根据案件的具体情况，评估出客观真实的与房屋相当的价格。

按照有关规定，对房地产进行估价的主要程序是：

（1）申请估价。当事人向人民法院申请，人民法院委托评估机构递交估价申请书，估价申请书应当载明当事人的名称、标的物的名称、面积、坐落；申请估价的理由项目和要求等。（2）评估机构受理后，进行现场勘测和综合作业评估专业人员在综合各种因素进行全面分析，作出估价报告。一般来说，估价内容应当包括标的物名称、面积、结构地理位置、环境条件、使用情况、所处区域城市规划及发展前景；房地产市场发展行情；标的物及其附着物质量等级评定；估价的原则、方法、分析过程和估价结果。房地产评估机构评估的房屋租金标准，作为对案件涉及的专门性和技术性问题进行鉴定评估的范畴，属于证据材料的一种，仍然需要在法庭上进行质证、经查证属实后，人民法院才可以作为定案的依据。

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