指标房转让协议效力(经济适用房购房指标转让纠纷中买卖合同的效力如何认定)

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购房指标转让协议中的当事人往往称自己将房屋购买指标转让给了他人，当事人所称的指标到底是何性质，存在两种理解，两种理解的不同很可能导致对该类案件处理上的差异，

一个是将指标理解成购买房屋的资格;

另一个是将其理解为对房屋的购买权。

如果将指标理解为一种资格，往往就存在一定的人身专属性，购房指标无法随意转让。如对于安置房购买指标而言，某些地方的征地拆迁安置房限购暂行办法就对此明确作出规定，将安置对象严格限制为被征收户，禁止安置房指标的私自转让。

如果将指标理解为对房屋的购买权，作为一种财产权利，只要本身不存在转让的限制，就应当能够在指标转让人和受让人之间转让。

购房指标的特征更多地体现出其资格的一面，当然，现实发生的有关指标转让纠纷中，因为房屋性质的不同，购房指标也具有不同的类型，对不同类型的购房指标转让协议的效力确定亦会有所不同，故应如何确定指标的性质，在具体不同类型的房屋指标转让纠纷中尚有讨论的余地。我们认为，将购房指标定性为对房屋的购买资格，而不是购买权，在确认购房指标转让协议有效方面意义较大。

对于经济适用房指标转让合同的效力，司法实践中有观点认为，经济适用房指标转让合同无效。理由是：

（1)违反经济适用房的法律法规，依照《经济适用住房管理办法》的有关规定，经济适用房的转让有严格的条件限制，因此当事人之间转让集资房的行为属于法律禁止的行为；

（2)损害国家利益，经济适用房指标转让协议侵犯了国家集资房的管理制度，或者说扰乱了经济适用房的管理制度；

（3)未经国家审批。

发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系,加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。经济适用房的用地实行行政划拨的方式，享受政府的扶持政策，以微利价格向中低收人家庭出售。

所以，中低收入家庭购买新建的经济适用房实行申请，审批制度。在我国，经济适用房 的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定的年限内不得出售。

随着经济适用房制度的不断完善，这些条件还将更加严格。对经济适用房在限制转让的年限内进行转让或将购房权私自转让给没有购房资格的人，该转让行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。

综上，我们认为，经济适用房的购房指标更注重对购房人资格的限制，其性质更倾向于人身性。如对购买经济适用房者在年收人水平等方面都有所限制，不具备购买资格者即无权购买，对该类购房指标的转让无效。

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