杨状律师：合同是否有效，应从哪些方面判断？

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合同是否有效，应从哪些方面判断？

名词解释：无效合同

无效合同，是指不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般情况下合同一旦各方签署即依法成立，就具有法律效力，但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益等原因而无效。因此，无效合同即使其成立，也不具有法律效力。

无效合同一般具有以下特征：

1、无效合同具有违法性。《合同法》第52条所规定的无效合同都具有违法性，它们违反了法律和行政法规的强制性规定或损害了国家利益、社会公共利益。此处需注意的是无效合同违反的是法律和行政法规中的强制性规定，对于违反法律和行政法规之外的其他地方性法规、政府规章等并不导致合同无效。

2、无效合同自始无效。所谓自始无效，就是合同从订立时起，就没有法律效力。合同被确认为无效后引发的法律后果是对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。

法律条文依据：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第十四条 合同法第五十二条规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

《中华人民共和国民法总则》

第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十五条　限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条　行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第一百五十五条　无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十六条　民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第一百五十七条　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

典型案例：

上海市第一中级人民法院

民事判决书

案号：（2014）沪一中民二（民）终字第3069号

上诉人（原审被告）林某。

被上诉人（原审原告）沈某。

原告沈某与被告林某房屋买卖合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼。

原审经审理查明，某套房屋及上海市闵行区某套房屋（上述两套房屋以下统称系争房屋）原系沈某所有。2006年6月25日，以沈某作为出卖人（甲方）与林某作为买受人（乙方）就系争房屋订立买卖合同，约定：房屋总价款为人民币（下同）148万元，本合同签订后，乙方于2006年6月23日支付3万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2006年6月25日前签订买卖合同支付57万元，乙方于2006年8月15日前贷款银行放款88万元；甲方在收到乙方的银行贷款后二个月内即腾出空房，搬出该房屋，或由甲乙双方达成协议由甲方继续承租，每月付房租；……。买卖合同中关于过户、违约条款等均显示为空白，未予书面约定。2006年7月18日，沈某与林某共同至相关部门办理房屋过户申请，同年8月7日，系争房屋的权利核准登记至林某名下。2006年7月12日，林某作为借款人与招商银行股份有限公司上海东方支行签订《个人住房（抵押）借款合同》（以下简称借款合同），贷款金额为88万元，用途为购买系争房屋，抵押物即为系争房屋。随后银行在系争房屋上设定债权抵押并发放贷款，88万元贷款由沈某受领。系争房屋一直由沈某及其家人实际使用至今。系争房屋的贷款从2006年9月开始归还，至2011年10月后林某未按借款合同约定还款，故2012年7月招商银行股份有限公司上海东方支行对林某及其丈夫吴xx提起借款合同诉讼，原审法院审理后于2012年8月判令林某及案外人吴xx归还贷款本金、支付相关利息并对林某未在相关期限内履行义务下，就系争房屋实现抵押权，该案已生效。在该案判决后，林某书写“说明”两份，内容为2006年6月，其向招商银行申请关于系争房屋购房贷款88万元，现因无经济能力支付银行贷款使银行诉至法院并予以判决；现林某与沈某协商，由沈某先垫资将其所欠银行贷款归还，林某将案外人陈xx的债务归还后，撤销房屋的他项权利抵押，双方再协商将系争房屋与沈某签订买卖合同后过户给沈某。林某并在其中一份“说明”下方书写“名为购房，实为贷款”。

另查，2008年1月，林某将系争房屋抵押给案外人陈xx，债权数额为100万元，债务履行期限为2008年1月3日至2010年1月2日。除本案沈某对系争房屋申请司法查封外，之前已涉林某相关纠纷存有一项正式司法查封和两项轮候司法查封。

再查，2010年12月15日，林某向沈某出具借条一张，内容为今借沈某10万元，借期三个月，于2011年3月15日归还，原写给沈某的借条作废，林某只欠沈某10万元。关于该借条中所涉借款，沈某表示是获得贷款后，林某从中借取10万元；林某表示双方买卖房屋后，因林某经营缺少资金发生多次借款，原先的借条或清偿或归并，原件已销毁。

就系争房屋房款的支付：第一、关于88万元贷款；沈某表示88万元贷款是到以沈某为户名的招商银行账户中，由沈某、林某及案外人韩xx共同在场，林某持有沈某的银行卡及身份证进行提取，林某当时给沈某一个银行卡，卡内只有33万元，沈某提出异议，后通过他人又要回35万元，另外20万元，其中10万元借给林某，还有10万元作为系争房屋买卖中手续费、税费等；林某表示88万元贷款，沈某全额收到；就此原审认为，该88万元已全额放入以沈某为户名的银行账户中，不管由何人提取，均是在沈某知情并配合下办理，就该款沈某收到如何分配处分，不是沈某是否收到该款的认定依据，况且在之前的庭审陈述中，沈某也明确表示收到该款，故认定沈某收到贷款88万元；第二、关于其他房款支付情况；沈某表示因为虚假买卖，故林某并未实际支付过其他房款，60万元款项的收据仅是当时为办理贷款所需出具，且收据上的日期与买卖合同约定付款日期也不符合；林某表示，关于60万元的房款全部通过现金支付，关于具体支付于2013年7月1日的庭审笔录中林某代理人表述“问过当事人说时间长了，说不清”，于2014年4月28日庭审笔录中林某代理人作出如下表述：2006年6月23日在本市浦东新区xxxxx商务楼（林某原公司的办公场所），以现金支付给沈某5万元左右；同年6月25日，在上述地点，林某再现金支付沈某20万元左右；2006年6月26日，林某在本市闵行区顾戴路九星市场附近支付沈某现金20万元左右；2006年6月28日，林某仍在本市闵行区顾戴路九星市场附近支付沈某现金15万元左右；每次付款均出具收据，直至2006年6月28日全部付清后，沈某向林某出具60万元总的收据，并将之前的收据撕掉。关于上述60万元现金的来源，林某于2014年4月28日的庭审中提供2003年、2006年《上海市房地产买卖合同》，表示林某将自己所持有的房屋出售后收到的房款作为系争房屋首付款60万元的资金；于2014年8月15日庭审中又表示首付款现金来源于自有房屋出售的房款及自有资金，出售自有房屋得到的房款也为现金，为何是现金时间久了记不清。庭审后，林某提供了林某为法定代表人的上海xx投资咨询有限公司2005年1月4日至2006年12月29日的银行账户明细、林某丈夫吴xx为法定代表人的上海xx房产咨询有限公司2005年1月7日至2008年12月21日的银行账户明细，以及以林某为户名的2004年1月30日至2008年12月21日银行账户明细、以案外人吴xx为户名的两个银行账户明细。对于其他房款的支付，原审认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。虽林某提供了沈某于2006年6月28日出具的60万元收条，但沈某否认实际收到上述款项且确实存在办理贷款手续时需要出具相关首付款收条之需的可能，林某对于该支付行为应当进一步进行举证。在本案中，林某就具体付款及款项来源进行了解释，但每次庭审中对同一事项的表述存在不一，房屋买卖中支付房款是交易中的主要环节，也是沈某就合同效力提起诉讼的主要争议焦点，作为购房人在得知争议后对之前发生的事件应有充分的回忆和准备，林某在早期的庭审中表示时间长久说不清，却在之后的庭审中对付款作出详细的描述，在庭审中除两份《上海市房地产买卖合同》外，并未对现金来源提供证据，虽之后提供相关账户交易明细，但对此原审认为，第一、对于较大金额的房屋买卖，均以现金支付结算有悖异常；第二，2003年售房房款资金没有相关线索材料，2006年售房房款与本案中60万元支付没有关联证据予以印证；第三，关于自有资金来源；就上海xx投资咨询有限公司及上海xx房产咨询有限公司资金均非林某个人资金，上述账户资金的进出与林某需要证明的事项无关联，法院不予采纳；关于林某及案外人吴xx个人的账户，就林某提供的查询时段，均有不断的存入和支付明细，结合收条出具的日期及内容，并没有直接并明确对应的钱款，仅凭该信息并不能作为有效支付的依据；故法院对于林某表示支付了除银行贷款外的其他房款的意见，难以采信。

关于房屋使用及银行贷款归还情况：林某表示房屋购买后一直出租给沈某，沈某向其支付租金，林某是以租养房，为此指出其所持有的买卖合同补充条款中约定“或由甲乙双方达成协议由甲方承租，每月付房租，房租约定每月4，200元，每月付清，起始月为2006年9月至甲方不再承租为止”。同时，林某提供2008年5月10日，由沈某作为承租人（乙方）与林某作为出租方（甲方）签署的租赁协议一份，约定系争房屋出租给乙方居住使用，每月租金4，500元，承租期自2008年5月20日至2009年5月19日止，……房屋押金4，500元；租赁期满，乙方应如期交还该房屋并结清其应支付的相关费用，甲方退还乙方房屋押金，乙方如要求续租，经甲方同意后，可续签租赁协议……。林某表示从2006年9月开始至2011年3月15日，沈某的租金通过银行转账方式支付，2011年3月15日起经双方协商，以租金冲抵林某向沈某的借款，借款抵扣至2013年5、6月的租金，之后沈某再未予支付过租金。沈某对此表示，双方不存在租赁关系，就买卖合同和租赁协议上内容都是林某形成，由沈某签字，林某所陈述的沈某每月支付的款项就是沈某每月归还的贷款金额，因沈某贷款后借给林某10万元，林某表示就6，000余元的贷款归还，其可以支付2，000元作为10万元借款的利息，故从2006年9月至2009年10月，沈某每月向林某或案外人的银行账户中存款，因每月还贷金额有所变化，故存款金额以林某告知为准，起初是沈某持有林某的还贷银行卡予以存款，后该卡被林某收回，依照林某的要求向相关账户中存款；再之后每月款项以现金直接支付林某，付至2011年年初，2012年曾又付过四笔，停止付款的原因是基于林某其他虚假买卖涉诉，而林某收取现金又不愿出具收条，沈某担心系争房屋可能被侵吞。对于银行的贷款及利息，沈某表示愿意清偿。

就上述情况，经法院查明，2006年9月开始，沈某每月向林某或其丈夫吴xx、案外人韩xx账户中存款：其中沈某所提供的2006年9月至2007年8月之间及2008年4月21日的存款凭证，系户名为林某的招商银行存款回单或客户回单，回单上注明账号、户名、存款金额及卡内余额等信息，存款金额有4，200元、4，100元、4，300元、6，700元不等；在2008年5月至2009年1月期间，沈某提供了中国建设银行、中国工商银行的存款凭条及个人业务凭证，户名为案外人韩xx及吴xx，就中国建设银行存款凭条注明户名、账户、存款金额等信息，并注明“凭卡号”，存款金额除2008年5月30日存入韩xx账户为5，200元、其他均为4，700元；另外沈某所提供的2009年4月至8月间及2010年12月的中国建设银行的存款凭条，户名为林某，也注明“凭卡号”，存款金额为3，500元。就上述支付法院认为，林某表示沈某向其付款的金额性质为租金，但双方没有相互连续的书面租赁合同，金额在固定的时间内并不固定，与仅有的买卖合同及租赁协议约定不完全吻合，在连续几年的期间内，双方付款的周期为月付，在最初一年左右，就存款回单内容显示，或系沈某持有林某银行卡存款，或系双方每月相约至银行存款，这都反映沈某与林某之间的关系异常的紧密，就林某所称租金上涨且以投资为目的，租金金额却前高后低，林某虽提出2011年3月前均以银行转账方式收到租金，且租金金额平均在4，500元左右，但对于不等额支付没有作出合理解释，也未提供相应凭证证明其观点，故有悖正常的租赁关系；另外，从2011年3月之后林某表示两年多的租金作为借款的抵扣，但具体租金的金额、抵扣利息的计算方式及金额、抵扣的截止点却没有提供证据证明得到双方共同的确认及认可，借款还清双方未予清算，借条未予收回，不合常理；况且依照林某陈述2013年5、6月之后沈某未再支付租金，林某在已无力偿还银行贷款并存有多项债权债务纠纷下，竟没有任何证据显示向沈某催讨或主张过租金，亦有悖常理。相反，根据沈某的陈述，虽每月支付林某金额与月贷金额不符，但根据林某出具借条内容，双方在借条出具之前或之后确存有其他经济来往，且还贷金额有所变动，在此情况下沈某、林某协商每月存款金额在一定区间范围内，存在可能性，另外结合林某自行书写的“说明”内容，如是将房屋重新出售给沈某，那么只要就协商的房款与房屋上设定的债权进行清偿即可，无需将两个抵押债权在沈某、林某间进行分配，且书写的“名为购房，实为贷款”也印证了沈某的陈述，林某虽就“说明”的内容作出解释，但该解释并不具有合理性，由此法院认定沈某居住系争房屋并非基于租赁关系，沈某所支付相关款项目的为归还贷款。

原审审理中，沈某要求判令：1、确认沈某、林某关于系争房屋签订的买卖合同无效；2、本案诉讼费由林某承担。

原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。沈某、林某就系争房屋于2006年6月签订买卖合同并办理了产权转移，但双方就是否由此建立买卖关系真实意思表示以及就其他交易事项有否实际履行存在争议，该买卖合同在履行过程中，确有异于正常交易情形。第一、双方2006年就系争房屋确定的成交价是通过评估公司的评估价确定，而非双方共同协商确定，有悖正常的房屋买卖交易；第二、交易的房屋为两套，即使沈某及其家人需要居住使用，依常理租赁其中一套房屋即可解决，为何两套房屋均未交付，房屋的使用收益没有利益最大化也不符合林某陈述用于投资的用途，不具合理性；第三、除通过房屋买卖办理的银行贷款88万元之外，没有相关证据或材料形成有效的证据链显示林某向沈某履行了其他房款的支付义务；第四、沈某于每个月相应集中的时间内向林某支付款项，就款项去向林某也确认是其每月还贷的一部分，双方争议在于是否存在租赁关系，款项性质是否为租金，根据双方的陈述及相关证据反映，种种细节均不符合正常的租赁关系，而对此林某也不能进一步作出合理的解释，结合林某书写的“说明”及证人的陈述，已经能够形成一个有效的证据链，印证双方并不存在租赁关系，款项也并非租金，而是房贷中的一部分，而应由购房人归还的贷款义务却有一大部分是由房屋原先的权利人在履行，此也不符合正常的交易常规。综合上述分析，沈某与林某之间虽签订了系争房屋的买卖合同，但买卖并非双方的真实意思表示，就沈某作出的双方是以房屋买卖形式来获取银行贷款的表述，更为符合客观真相，故法院对沈某与林某于2006年6月就系争房屋签订的买卖合同依法认定为无效。就合同无效的后果，鉴于系争房屋目前的司法查封状态以及双方均不要求法院对相应无效后果在本案中一并处理的意见，法院不予进一步处理。

综上，原审法院于二○一四年九月十五日根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院》第二条之规定，作出判决：确认沈某与林某于2006年6月签订的关于某套及上海市闵行区某套房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。一审案件受理费12，600元，财产保全费4，920元，合计17，520元，由沈某、林某各半负担。

原审判决后，林某不服，向本院提起上诉，诉称，1、原审以“系争房产在买卖合同履行过程中确有异于正常交易的情形”而认定“买卖并非双方的真实意思表示”，理由并不充分。2、上诉人已完全履行了支付购房款的义务，原审认为没有相关证据或材料形成有效的证据锁链显示上诉人向被上诉人履行了除银行贷款88万元之外其他房款的支付义务，没有依据。3、双方就系争房屋存在租赁关系，原审认为双方并不存在租赁关系，认定事实错误。4、双方签订的房屋买卖合同合法有效，原审认为双方是以房屋买卖的形式获取银行贷款，故认定双方就系争房屋签订的买卖合同无效有误。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。

被上诉人沈某辩称，双方间就系争房屋的交易不符合正常房屋买卖的环节很多，上诉人在买房时从未看过房，从2006年交易至今系争房屋也从未交付给上诉人，也并无证据证明上诉人将首付款60万元支付给被上诉人，银行贷款也是由被上诉人直接偿还至上诉人的还款账户中，再由银行从该账户中扣款，所谓的租赁关系完全不是事实，不符合正常的租赁程序。上诉人实际上是专门从事虚假房屋买卖的人员，其不仅帮助被上诉人还帮助许多案外人进行虚假的房屋买卖。综上，双方间就系争房屋的买卖自始至终是虚假的，故请求驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人与被上诉人间就本案系争房屋的买卖是否系双方的真实意思表示以及系争房屋买卖是否实际履行的问题，原审从系争房屋交易价格的确定，房款的实际支付情况、系争房屋在过户后的实际使用情况、银行贷款的归还情况等，结合上诉人所书写的两份“说明”以及相关的证人证言等，确认除银行贷款外上诉人并未实际支付系争房屋的其他房款，双方之间就系争房屋并不存在租赁关系，被上诉人向上诉人每月支付的款项并非房屋租金而系用于归还银行贷款，由此确认系争房屋买卖并非双方的真实意思表示，而是双方以房屋买卖的形式以获取银行贷款，据此依据合同法的相关规定，认定双方间就系争房屋所签订的房地产买卖合同无效，并无不当，对此，原审已根据双方各自的诉辩主张及举证、质证意见作了充分、详尽的分析和阐述，本院予以认同，不再赘述。上诉人上诉坚持认为双方间的房屋买卖合同真实有效，其已支付全部购房款等，依据不足，本院难以支持。原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币12，600元，由上诉人林某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张薇佳

审　判　员　　唐建芳

代理审判员　　盛伟玲

二〇一五年一月二十六日

书　记　员　　莫　莉

杨状律师评析：

现实生活中，由于房贷的利率较其他类的抵押贷款利率较低，可以大大缓解融资成本压力，故部分房屋产权人通过设计类似上述案件的方式套取银行的资金。有时候房屋买卖合同中的买房人看到房价上涨厉害，企图将套取银行贷款的假买卖变成真买卖，这种情况下就容易引发类似于本案的发生。对于买卖双方而言，在庭审时就应该提交当时的书面约定以证明房屋买卖的真实目的，当然法院从严谨的角度出发还会对首付款的支付情况、房屋实际居住情况、贷款还款情况等综合来判断，而判决确认此类买卖合同是否有效的依据主要就是《合同法》第52条等的规定。

综合上述分析，原被告之间虽签订了系争房屋的买卖合同，但房屋买卖并非双方的真实意思表示，就原告作出的原、被告是以房屋买卖的形式来获取银行贷款的表述，更为符合客观真相，故法院对原被告就系争房屋签订的买卖合同依法认定为无效。

大状建议大家现实中尽可能的通过合法途径进行融资，类似于本案的“名为买卖实为套取银行贷款”的方式实不足取，不仅存在很大的交易风险（买房人将房屋再出售他人或抵押或占为己有等），同时还存在涉嫌合谋骗取银行贷款的潜在刑事风险。