房屋买卖合同纠纷的管辖地(房屋买卖合同纠纷管辖法院的认定应该去哪里起诉)

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房屋买卖合同纠纷管辖法院的认定应该去哪里起诉？

《民事诉讼法》

第三十三条　【专属管辖】下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；

（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

《民诉法解释》

第二十八条　民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二十三条　因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》

第十八条　合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。

合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。

合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

二、对房屋买卖合同管辖法院的层次理解：

对于商品房房屋买卖合同纠纷的管辖法院的理解有三重层次

（本文仅讨论商品房买卖案件，不包括民诉法解释第二十八条规定的“农村土地承包经营合同纠纷等”合同类型）

1. 当该案件是不动产的物权纠纷时，由不动产所在地人民法院管辖。

我国物权法将物权分为了所有权、用益物权和担保物权。所有权包含了物权占有、使用、收益和处分的全部功能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期能够得到清偿的他物权，如抵押权、质权、留置权。[1]

《民诉法》第三十三条规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。常见的因不动产引起的物权纠纷有：物权确认纠纷，返还原物纠纷，排除妨害纠纷，消除危险纠纷，恢复原状纠纷。

该条款对不动产物权纠纷案件的规定是专属管辖，强制规定某些案件由特定的法院管辖，其他法院没有管辖权，当事人也不得协议变更管辖法院的确定管辖法院的制度。

2. 当该案件是因合同中约定的主合同义务引起的债权纠纷时，由民诉法第二十三条予以认定。

2.1首先，先确认此类案件可以由被告住所地和合同履行地的法院管辖。

2.2其次，判断合同履行地的地点。

2.2.1是否在合同中有约定管辖法院，如若有约定，则约定的履行地为合同履行地。但如果合同没有实际履行，且当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

2.2.2如若在合同中没有约定管辖法院的，就要分为三个小点：

最主要判断的标准是履行义务一方为哪一方。房屋买卖合同是一个互负债务的双务合同，对于卖方来说，他的主要义务是交付房屋，配合完成不动产变更登记；对于买方来说，他的主要义务是支付房屋价款。所以，从两方来说，有其各自的合同义务，即也有两个“履行义务一方所在地”，不能单纯地通过能体现合同本质性义务的一方所在地/单纯的诉讼请求来判断合同履行地。

通过举一个例子来更好地说明一下：J是房屋买卖合同的卖方，Y是房屋买卖合同的买方，当J起诉Y要求支付房款时，该案的争议标的即为给付货币，由接受货币一方所在地即J的住所地为合同履行地。如果当Y起诉J要求交付房屋的，（类似于基于物权请求权基础的返还原物请求权）则是由不动产所在地为合同履行地。

3. 当该案件是因合同中约定的违约金而引起的债权纠纷，则合同履行地为履行义务一方的所在地，即需支付违约金的一方所在地。

因为这种情况，属于《民诉法解释》第十八条中规定的“其他标的”的类型。

[1] 《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》：180.法律，永远是受害者的靠山。