租赁物合同管辖 租赁合同纠纷中你要知道的法院管辖问题

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一、约定管辖　　

又称协议管辖或者合意管辖，是指双方当事人在合同纠纷发生之前或发生之后，以协议的方式选择解决他们之间纠纷的管辖法院。债权纠纷中，只有合同之债可以协议管辖，2012年民事诉讼法修改，关于协议管辖的适用范围，在原有的“合同”纠纷的基础上，增加了“其他财产权益纠纷”。其他财产权益纠纷包括因物权、知识产权中的财产权而产生的民事纠纷。　　

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定：合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。　　

二、专属管辖　　指法律强制规定某类案件只能由特定法院管辖，其它法院无权管辖，也不允许当事人协议变更管辖。　　与其他法定管辖相比，专属管辖具有优先性、排他性与强制性。专属管辖是法院管辖独有的制度，仲裁没有专属管辖。　　

对于专属管辖，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条和第二百六十六条对国内专属管辖与涉外专属管辖作出规定。　　

三、关于房屋租赁合同纠纷管辖问题的相关司法文件　　关于房屋租赁合同纠纷管辖问题，最高人民法院曾于1986年发布《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》【下称《批复》，法（研）复[1986]2号】。《批复》系向北京市高级人民法院作出，全文如下：你院（1985）京高法字第82号《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》收悉。经研究，我院同意你院的意见，即：凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。此复。　　

四、本案应该着重注意的问题　　

该指导案例的发布，对于出租人与承租人在签订房屋租赁合同时具有重要的提示作用。

1.房屋租赁合同若约定以诉讼方式解决争议的，只能约定由房屋所在地人民法院管辖在本案中，厦门市中级人民法院认为房屋租赁合同纠纷引发的诉讼，属于因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院管辖。虽然前述司法倾向至今存在争议，但根据前述司法倾向，拟签订的房屋租赁合同涉及厦门市司法区域因素的，不宜约定由房屋所在地以外的人民法院管辖；否则，前述约定即有存在被认定无效的可能，进而影响到其权益维护时机和成本（时间成本和经济成本），且避免在权益维护的过程当中徒做诸多工作。

2.房屋租赁合同可约定以仲裁方式解决争议，且《中华人民共和国民事诉讼法》关于管辖规定的约束当事人若为专属管辖之局限，想自行约定争议解决地，以避免影响到其权益维护时机和成本的；则可以考虑在房屋租赁合同当中约定以仲裁方式解决争议。　　

若当事人约定以仲裁方式解决争议的，则应注意如下问题，以避免仲裁约定条款无效，返回到诉讼的专属管辖：　　

一是要有明确的请求仲裁的意思表示。这部分内容在合同的仲裁条款中，通常是提出双方当事人有权在纠纷发生后，向某一仲裁机构申请仲裁解决纠纷。　　

二是要有仲裁事项。即提出对什么内容申请仲裁。一般要明确对合同履行过程中所发生的什么纠纷申请仲裁。如合同当事人属长期合作关系，双方在前一合同尚未履行完毕时又签订了含有仲裁条款的新合同，且两合同的履行具有一定的交叉性，这样会导致合同当事人之间的纠纷一部分在仲裁管辖范围内，一部分在诉讼管辖范围内，所以一旦发生合同争议，就会出现合同当事人既要进行仲裁，又要到法院诉讼的情况。故为防止类似问题的产生，合同当事人在约定仲裁协议时，应将对前期没有约定仲裁方式的前合同一并写入新合同争议条款中。　　

三是要有选定的仲裁委员会。双方必须选定某一个仲裁委员会，就是说所选的仲裁委员会必须有明确的名称，并在仲裁条款中写明所选定的是哪一个仲裁委员会。如果仅约定仲裁地点而没有约定具体的仲裁委员会，或者约定两个仲裁委员会的，则视为没有选定仲裁委员会。　　

就前述三个应注意问题，建议当事人采用各个仲裁机构的示范仲裁条款。如贵阳仲裁委员会的示范仲裁条款为：“凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，应提交贵阳仲裁委员会按照该会现行仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方当事人均有约束力”。