担保金额和担保本金金额 抵押权优先受偿的范围到底是以“担保金额”为准还是以“担保范围”为准

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于雅男律师 北京云亭律师事务所合伙人律师

担保物权的优先受偿的范围涉及担保物权人可以最大限度的实现债权之根本权益。担保金额与担保范围两个不同的法律概念，而相关法律规范却没有关于优先受偿的范围以何为准的明确规定。在司法实践中，是以“担保金额”为准还是以”担保范围“为准认定优先受偿的范围一直存在争议，而如何认定优先受偿的范围对债权人、债务人及第三人等各方当事人来说都影响巨大，笔者试以最有代表性的抵押权为例，提出实务建议，仅供读者参考。

裁判要旨

土地他项权利为土地使用权抵押权，土地抵押金额422万元。该抵押登记已载明土地抵押金额为422万元，权利人主张登记的422万元仅为土地使用权抵押时的价值，但该主张未在土地使用权抵押登记簿上予以载明，因此国家开发银行应在本金及相应利息、复利、罚息、律师费等422万元范围内享有优先受偿权。

案情简介

1、2009年10月19日，国家开发银行作为贷款人，关家河滩公司作为借款人签订95号借款合同。合同约定：借款金额：本合同项下借款金额为人民币8000万元；合同同时约定相应的保证与担保事宜；

2、2012年12月12日，国家开发银行作为贷款人，关家河滩公司作为借款人签订94号借款合同。合同约定：借款金额：本合同项下借款金额为人民币3500万元。合同同时约定相应的保证与担保事宜；

3、2015年11月18日，国家开发银行作为贷款人，关家河滩公司作为借款人、抵押人和出质人签订94001号变更协议。协议明确：2009年10月19日，国家开发银行向关家河滩公司发放贷款500万元，2010年10月20日发放4500万元，2011年4月11日发放3000万元，2012年12月25日发放3500万元。关家河滩公司对两个合同项下尚未偿还本金9630万元认可。并明确双方签订了相应的抵押、保证和质押协议。

4、担保的范围：根据主合同的约定，借款人向抵押权人借款11500万元（95号借款合同及95001号变更协议借款金额8000万元，94号借款合同借款金额3500万元），借款期限12年（即从2009年10月19日至2021年10月18日止）。本合同担保的范围包括主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、补偿金、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2015年2月12日，国家开发银行青海省分行作为他项权利人，关家河滩公司作为义务人，在青海省民和县回族土族自治县国土资源局办理了民他项（2015）第006号土地使用权抵押登记。明确土地他项权利为土地使用权抵押权，土地抵押金额422万元，抵押贷款期限2015年2月5日至2021年10月18日，抵押面积47099.06平方米。

5、因关家河滩公司未按期偿还借款本息，国家开发银行于2017年2月20日向青海省高级人民法院提起诉讼。

6、青海高院一审判决认定：对民他项（2015）第006号他项权利证书登记的抵押面积47099.06平方米出让土地使用权，在本金422万元及相应利息、复利、罚息、律师费等范围内享有优先受偿权。

7、国家开发银行及关家河滩公司均提出上诉，最高人民法院二审改判：对民他项（2015）第006号他项权利证书登记的抵押面积47099.06平方米出让土地使用权，在本金及相应利息、复利、罚息、律师费等422万元范围内享有优先受偿权；

法院裁判要点

最高院认为，本案的争议焦点之一是：关于一审判决认定国家开发银行对民他项（2015）第006号他项权利证书登记的抵押面积在本金422万元及相应利息、复利、罚息、律师费等范围内享有优先受偿权，是否正确的问题？

2015年2月12日，国家开发银行青海省分行作为他项权利人，关家河滩公司作为义务人，在青海省民和县回族土族自治县国土资源局办理了民他项（2015）第006号土地使用权抵押登记。明确土地他项权利为土地使用权抵押权，土地抵押金额422万元，抵押贷款期限2015年2月5日至2021年10月18日，抵押面积47099.06平方米。该抵押登记已载明土地抵押金额为422万元，国家开发银行主张登记的422万元仅为土地使用权抵押时的价值，但该主张未在土地使用权抵押登记簿上予以载明，因此国家开发银行应在本金及相应利息、复利、罚息、律师费等422万元范围内享有优先受偿权。故一审判决认定国家开发银行对民他项（2015）第006号他项权利证书登记的抵押面积在本金422万元及相应利息、复利、罚息、律师费等范围内享有优先受偿权，该认定不当，本院予以纠正。

法律分析

一、笔者结合亲办案件及梳理大量案例发现，在涉及担保物权（以抵押权为例，下同）的案件中，在理论和司法实践中争议焦点大多集中在“当合同约定的担保范围与登记簿记载不一致时，应何以确定担保范围的依据？”因为全国多数省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，而对于此，问题出在不动产登记的栏目设置上，而不在当事人本身，故在原《担保法司法解释》第61条明确规定以登记记载的内容为准的情况下，《九民会纪要》中为了不让不可归责于债权人的原因造成对债权人的不公，在第58条规定明确了因登记部门的原因造成“担保范围”无法登记的，人民法院在审理案件时应以合同约定认定担保物权的担保范围。2021年1月1日《民法典担保制度的解释》生效施行，其中第47条依然作出“以登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项”的规定，显然登记部门的登记“担保范围”等事项将会依据《民法典》及相关司法解释的规定进行更正、增设和调整，登记问题今后不再是争议问题，而《九民会纪要》第58条之规定也只是过渡性安排。

二、但更重要的问题是，抵押权优先受偿的范围到底以抵押担保金额为准 还是以担保范围为准？对于此，无论是原《担保法》《担保法司法解释》《物权法》还是现行的《民法典》均没有明确的规定。正因如此，自1995年10月1日原《担保法》生效施行后至今，司法实践中对于抵押权优先受偿权的范围延续着以“担保范围”为准认定之规则，故长期以来都在对上述登记部门的登记事项是否完善进行着争论、规范和博弈，笔者认为，这在一定程度上是对“担保金额”和“担保范围”的“误会”——“担保范围”包含了“担保金额”。

“误会”从何而来？根据原《担保法》第39条的规定：“抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；……，（四）抵押担保的范围；”《物权法》第185条和《民法典》第400条规定：“抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；……，（四）担保的范围；”显而易见，差异在于对抵押合同一般条款中被担保的是“主债权”还是“债权”的种类和数额，再看上面提到的，不动产登记机构提供不动产登记簿上载明的填写事项为“被担保主债权数额（最高债权数额）”，可见登记机构是依照原《担保法》的规定设置抵押担保登记事项的，在《物权法》生效施行之后，对此并没有相应的更正，对更正和补充的视野都集中在了“担保范围”上。“担保范围”，相较担保金额而言在法律规定的层面反而自始至终的统一，即“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”“误会”即来源于“担保范围”包括主债权，即“担保范围”中包含了“担保金额”的“被担保的主债权数额”。

“担保范围”与“担保金额”自《物权法》生效实施之后，就不再是包含与被包含的关系。按照“担保范围”的上述规定，“担保范围”应系被担保债权的种类和数额中的债权所包含的具体事项（包括主债权），即可以纳入被担保债权金额的具体事项之范围，且该具体事项的范围可由当事人约定。“担保金额”系被担保债权的数额，其中“债权”亦应系主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等全部债权的总称。

故笔者认为，抵押权优先受偿权的范围的认定应以原《物权法》第185条第（一）项或《民法典》第400条第（一）项规定的“被担保债权的种类和数额”即“担保金额”为准。这也是“被担保的主债权种类、数额”与“被担保债权种类和数额”两个不同规定的根本区别，同时破除了因《担保法》之规定对“担保范围”包含“担保金额”而抵押权优先受偿权的范围以“担保范围”为准的“误会”。

实务经验总结

前事不忘后事之师。云亭律师梳理大量案例，并结合亲身办理相关案件的经历，总结如下实务建议，供读者参考：

第一，当事人在签订抵押合同尤其是一般抵押权合同时，还是要重视合同中关于 “担保范围”的拟定，如上所述，被担保债权不仅包括主债权（如金融借款中的借款本金），还应当将利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权费用等，特别是利息可能还会包括罚息、复利等，实现担保物权的费用包括诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、保全担保费、保全费等，损害赔偿金还包括融资成本等等，拟定“担保范围”时按照需要尽可能详尽列明，以达到使这些款项和费用纳入到“被担保债权的数额”内的目的，避免上述所列之款项和费用脱离于优先受偿权的范围之外，而不能获得优先受偿，影响自身权利的行使。

第二，在确定“被担保债权的数额”过程中，不能仅以主债权数额确定被担保债权的数额，应当参照《担保制度司法解释》第15条第一款的规定，充分考虑可能出现的极端情况，将主债权及其一定期间内的利息（包括可能出现的罚息和复利）、违约金（依据合同约定的违约金金额或违约金的计算方法）等款项和实现担保物权等费用，综合累计计算确定“被担保债权的数额”，并依此数额向登记机构申请抵押登记，以使“被担保债权的金额”最大限度的覆盖上述“担保范围”中所列之事项的数额，保证债权最大限度的优先受偿。当然，在确定“被担保债权的数额”时还要考量担保物的市场价值，最终确定的“担保金额”不应超过担保物的市场价值，否则优先受偿权的范围应以担保物的市场价值为准。

第三，从目前法律规定及判例来看，因《民法典》及相关司法解释刚刚施行不久，因抵押权人依据原规定在登记部门登记的“被担保主债权金额”和因登记事项设置问题未予登记“担保范围”从而发生的如何认定优先受偿权的范围之争议还会在较长的时间内存在，如笔者列举的647号案例中，若国家开发银行以当事人未将除被担保主债权外的“担保范围”进行登记具有不能归责于抵押权人的客观原因、从登记公示的效果看，将本案抵押权设立的效力及于利息、复利、逾期罚息和复利债权，不会造成善意第三人利益的损害等理由主张抵押权优先受偿权的范围，可能会获得更好的结果。也就是说，未来较长的一段时间内，《九民会纪要》第58条仍有较大适用空间。

法律依据

《担保法》（1995年10月1日施行）（已失效）

第三十九条 抵押合同应当包括以下内容：

（一）被担保的主债权种类、数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权权属；

（四）抵押担保的范围；

（五）当事人认为需要约定的其他事项；

抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。

《担保法解释》（2000年12月8日施行）（已失效）

第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

《物权法》（2007年10月1日起施行）（已失效）

第一百八十五条 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权权属；

（四）担保的范围；

《民法典》（2021年1月1日起施行）

第四百条

设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权权属；

（四）担保的范围；

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即《九民会纪要》）（法【2019】254号）

第58条 以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

《担保制度司法解释》（2021年1月1日起施行）

第十五条 最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。

登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。

1、安徽国宇置业有限公司、红岭创投电子商务股份有限公司金融借款合同纠纷案[（2019）最高法民终1408号）]

最高人民法院认为，……《土地他项权利证明书》和《在建工程抵押登记证明》载明的抵押债权额和抵押贷款额分别为5000万元、1250万元、1840万元、1880万元和7000万元，合计1.697亿元。上述登记载明的抵押债权数额和两份《最高额抵押合同》约定抵押债权数额不一致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，红岭创投公司享有的最高额抵押担保债权数额应以登记记载的为准，即1.697亿元。红岭创投公司请求按照合同约定的2.2亿元为最高额抵押债权，缺乏事实和法律依据。

2、【相反观点判例】

中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司、重庆晋愉地产（集团）股份有限公司金融借款合同纠纷[（2018）最高法民终950号]

最高院认为，虽然抵押权登记证书备注栏仅记载担保主债权本金为7亿元，但就本案而言，抵押权设立的效力不仅及于借款本金，还应及于该借款本金所产生的利息、复利、逾期罚息和复利。理由是：

首先，当事人未将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权范围和金额在登记证书中明确予以登记，具有不能归责于抵押权人的客观原因。

关于担保物权的担保范围，因不动产登记簿设置的原因，除个别省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上设有“担保范围”栏目，从而登记簿的记载与合同约定内容一致外，多数省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且规定只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，从而出现了合同约定与登记簿记载不一致的情形。在后一情形下，由于是登记系统设置的原因导致抵押权人的除主债权之外的附属债权无法登记，后顺位的抵押权人也只能登记主债权，因此根据合同约定来确定担保债权的范围，是当前状况下更为妥当的选择。……既然渤海信托公司作为抵押权人未将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权及其金额办理登记具有不能归责于自身的客观原因，法律上就不能让抵押权人承担由此不能享受抵押权的不利后果。

其次，从登记公示的效果看，将本案抵押权设立的效力及于利息、复利、逾期罚息和复利债权，不会造成善意第三人利益的损害。

虽然案涉抵押权证书仅登记担保的主债权金额为7亿元，但第三人依据法律的规定可以判断出，担保范围一般均应及于主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金等。且，渤海信托公司和峰鸿房地产公司在办理抵押登记时已将《抵押合同》备案，故本案认定渤海信托公司就利息、复利、逾期罚息和复利债权主张成立抵押权，不仅符合合同当事人的真实意思表示，也不会损害善意第三人的利益。

再次，本案赋予抵押权人就借款利息、复利、逾期罚息和复利债权享有抵押权，不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条的规定。该司法解释第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。比较合同约定的内容和登记记载的内容，二者实际并未不一致，均明确担保的主债权本金是7亿元，只是登记证书并无担保范围的记载，而这是登记机构的登记制度造成的，与当事人无关。

参考文献：

1、《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用，人民法院出版社，最高人民法院民事审判第二庭编著，2019年12月第一版，P356—358.

2、《最高人民法院<民法典担保制度司法解释>理解与适用》，人民法院出版社，最高人民法院民事审判第二庭著，2021年5月第一版，P416—422.

3、《中国担保制度与担保方法》，中国法制出版社，曹士兵著，2017年5月第4版，P251—252.

4、《担保物权研究》，中国人民大学出版社，程啸著，2017年1月第一版，P306—308.

5、《不动产登记研究》，法律出版社，程啸著，2018年11月第2版，P607—610.

6、《担保金额与担保范围之辨析》，作者储江南，2016年4月6日发布于高杉LEGAL。