未经抵押权人同意抵押人不可转让抵押财产对吗抵押权人同意转让抵押物，是否意味放弃抵押权的裁判意见6条

2023-06-30 03:35:00 来源 : haohaofanwen.com 投稿人 : admin

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未经抵押权人同意抵押人不可转让抵押财产对吗

1、抵押权人同意转让抵押物，视为放弃抵押权，其只能对买受人支付的价金行使代位权，不能再追及于抵押物行使物上抵押权。

【裁判理由】最高法院认为，申请人农行道外支行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审，在该事由项下，双方争议的焦点是：抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下，能否认定抵押权消灭。

首先，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于农行道外支行因无法行使价金代位权而造成的损失，系农行道外支行与中财公司的债权债务关系，当事人应当另行主张。

其次，《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物的所有权，特别是在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权。基于上述分析，原判决对于农行道外支行要求实现抵押权的诉讼请求未予支持，认定事实清楚，适用法律正确。

【案例索引】哈尔滨中财房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行借款合同纠纷案；案号：（2016）最高法民申887号；合议庭成员：高珂、郭修江、苏戈；裁判日期：二〇一六年一月三十日。

2、抵押权人同意转让抵押财产，抵押权的追及权已经消灭并转化为抵押权中的物上代位权，抵押权人对已转让的抵押财产不再享有优先受偿权。

【裁判理由】广东高院认为，本案的焦点问题为博罗农信社对转让给孟进的涉案房产是否还享有优先受偿权的问题。2006年11月23日，博罗农信社向广信物业公司出具《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》，同意广信物业公司转让涉案抵押房产，属于《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定的实现抵押权的一种方式。因博罗农信社同意广信物业公司转让涉案抵押房产，抵押权中的追及权已经消灭并转化为抵押权中的物上代位权。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款的规定，依法应由抵押人广信物业公司对该房产转让所得价款向抵押权人博罗农信社予以清偿或者提存，因此博罗农信社对已转让给孟进的涉案房产不再享有优先受偿权。至于《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》中要求广信物业公司将转让包括涉案房产在内的抵押房产所得款项存入指定的相关银行账户，乃属博罗农信社与广信物业公司之间的约定，履行该义务的主体不及于第三人。故不因广信物业公司有未将转让涉案抵押房产所得款项存入约定账户的行为由此对抗善意第三人。二审判决适用法律正确，广东博罗农村商业银行股份有限公司的再审申请理由不能成立。

【案例索引】广东博罗农村商业银行股份有限公司与孟进、惠州世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司金融借款合同纠纷案；案号：（2014）粤高法民二申字第265号；合议庭成员：饶清、郑兆麟、王庆；裁判时间：二〇一四年九月十日。

3、抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人原基于抵押财产的优先受偿权，转化为基于转移抵押财产的特定价金的优先受偿权。抵押权人不再享有对抵押物的无偿追及权，受让人获得抵押物的完整权利。

【案例索引】四川信托有限公司与浙江春天实业集团有限公司、桐乡市世贸中心置业有限公司金融借款合同纠纷案；案号：（2016）川民初36号；合议庭成员：管雄亚、古莉玲、许静；裁判日期：二〇一七年三月二十二日。

4、抵押权人同意转让抵押物，并不因此丧失对抵押物的优先受偿权。

【裁判理由】海南高院认为，首先，关于海控公司是否同意转让案涉房屋的问题。海控公司虽然就案涉房屋办理了抵押登记，但如果其同意转让已办理抵押登记的案涉房屋，可视为在抵押物即案涉房屋的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。由于案涉房屋为鑫东源公司开发的产权式酒店，故是否同意办理抵押房屋的预售许可，可以作为判断抵押权人是否同意转让抵押物的依据。根据已查明的案件事实，包括案涉房屋在内的共19套房屋，万宁市住房保障与房产管理局共办理过三次《万宁市房产预售许可证》，本案王国华签订《商品房预售合同》所依据的商品房预售许可证是第三次办理的，编号为[2013]万房预字（延28）号，有效期：2013年5月7日至2014年5月7日。海控公司对该证的办理表示同意。但王国华签订《商品房预售合同》时的2015年1月30日，该许可证早已过了有效期。作为案涉房屋的买受人，王国华在签订《商品房预售合同》时，对案涉房屋的预售许可情况负有法律上的注意义务。故其在预售许可证失效的情况下，主张抵押权人海控公司已同意销售案涉房屋的理由，本院不予支持。

其次，关于王国华受让案涉房屋后是否已代替鑫东源公司清偿其全部债务，使抵押权消灭的问题。根据已查明的案件事实，没有证据证明王国华受让案涉房屋后将购房款支付给海控公司，代替鑫东源公司清偿债务。因王国华受让的房屋系负担有抵押权的抵押物，抵押人转让该抵押物时未经抵押权人同意，故该抵押权在王国华受让后仍然存在。在债务人鑫东源公司不主动清偿债务，受让人不代替债务人清偿债务的情况下，海控公司作为抵押权人为了实现其债权向法院申请查封案涉房屋符合法律规定。

最后，关于王国华就案涉房屋所享有的民事权益在执行顺位上是否可优先于海控公司基于抵押而享有的优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的大部分款项后，其对所购买房屋享有的权益应当优先保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对该原则作了进一步细化，明确赋予消费者对购买房屋的物权期待权以排除执行的效力。该条具体规定如下：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的生活居住权以排除执行之效力。根据已查明的案件事实，王国华在与鑫东源公司签订《商品房预售合同》的当天，又同鑫东源公司与万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司签订了《委托经营合同》，约定由鑫东源公司提供担保，将案涉房屋委托万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司管理经营，经营期限为15年，其每年享有40天免费入住酒店房间的权利。可见，王国华购买案涉房屋并非直接用于满足其生活居住需要。因此，王国华购买案涉房屋的事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部条件，其作为无过错买受人物权期待权，在执行顺位上不能优先于海控公司基于抵押权而享有的优先受偿权。综上，王国华对案涉房屋享有的民事权益不足以排除一审法院对案涉房屋的执行。

最高法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条属于实质性审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，王国华在与鑫东源公司于2014年5月25日签订《商品房预售合同》之前，案涉房屋已于2014年4月28日抵押登记给海控公司。即便海控公司在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋，也不能由此认定海控公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。可见，王国华作为购房者，其现在对抗的是海控公司针对案涉房屋享有担保物权的强制执行，故本案需参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断王国华对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。

原审查明，王国华与鑫东源公司签订《商品房预售合同》后，又将案涉房屋委托给万宁兴隆亿云山水温泉度假酒店有限公司管理经营，且王国华的住所地在北京，而案涉房屋坐落于海南，故本案可以认定王国华购买案涉房屋的目的不是用于满足生活居住所需，而应认定为商业性投资。因此，即便本案王国华在案涉房屋查封之前与鑫东源公司签订了《商品房预售合同》，且王国华已经支付全部购房款，但本案情形仍不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。故，王国华对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，二审判决驳回王国华的诉讼请求并无不当。

【二审案例索引】海南海控小额贷款有限公司、海南鑫东源旅业有限公司、陈刚案外人执行异议之诉纠纷案；案号：（2018）琼民终15号；合议庭成员：汪忠学、林秋婷、夏伟伟；裁判日期：二〇一八年三月二十八日。

【再审案例索引】王国华、海南海控小额贷款有限公司案外人执行异议之诉纠纷案；案号：（2018）最高法民申6179号；合议庭成员：王毓莹、陈宏宇、曹刚；裁判日期：二〇一八年十二月二十日。

5、抵押权人同意出售抵押物，系为实现债权所作出的意思表示，并非自愿放弃抵押权。

【裁判理由】四川高院认为，金创公司能否为宁恒办理权属证书系本案的焦点问题。宁恒所购房屋属农行金牛支行办理了抵押登记的房屋，对该事实宁恒是知晓的。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提成。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足由债务人清偿”的规定，金创公司依法对外销售该抵押房屋，应当遵守前述法律规定的基本条件：（一）有义务将抵押登记的事实告之买受人；（二）所出售的价款应当清偿农行金牛支行的债务。涉案抵押房产虽经抵押权人农行金牛支行同意，由金创公司对外出售，该同意出售行为系农行金牛支行为实现债权所作出的意思表示，并非自愿放弃抵押权。金创公司对外销售房屋的价款应当偿还债务。金创公司能够为宁恒办理权属证书，应当具备两个条件：其一，农行金牛支行的债权全部实现；其二，农行金牛支行自愿放弃抵押物权，向房屋登记机关申请注销抵押登记。在农行金牛支行的债权未完全实现也不同意放弃抵押权注销登记的情形下，金创公司依法不能为宁恒办理权属证书。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”的规定，只有抵押物权消灭，金创公司才能为宁恒办理权属证书。宁恒要求金创公司继续履行《商品房买卖合同》，办理房权属证书，宁恒的请求属债权请求权，而农行金牛支行的抵押权系物权。根据物权效力优于债权请求权的基本原则，宁恒所举证据不能证明抵押权符合法律规定的消灭条件，农行金牛支行又不同意解除抵押权的情形下，宁恒请求金创公司为其办理权属证书不符合法律规定。诉讼中，成都市金牛区人民法院已经向宁恒进行了释明，建议宁恒依法变更诉讼请求，但宁恒确表示不予变更。因此，对宁恒本案的诉讼主张，本院依法不予支持。

【案例索引】宁恒与成都金创房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司成都金牛支行商品房销售合同纠纷案；案号：（2015）川民提字第130号；合议庭成员：邓启斌、何映江、任冀川；裁判日期：二〇一五年九月十七日。

6、抵押权人同意转让抵押物，但未明确表示放弃抵押权的，其仍有权就抵押物行使优先受偿权。

【裁判理由】江苏高院认为，武进建行虽然向常州市武进区住房和城乡建设局出示《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，但其未明确表示已放弃抵押权；龙德公司与钱逸华签订的商品房买卖合同亦注明了抵押情况，龙德公司、钱逸华在签订商品房买卖合同时已明知案涉房产所占土地的抵押情况；行政管理部门对武进建行的抵押权并未登记注销，且已发生法律效力的常州中院（2015）常商初字第235号民事判决，亦判决武进建行有权对案涉抵押财产进行折价或者以拍卖、变卖所得价款进行受偿。从以上事实表明，武进建行虽然同意销售案涉房屋，但其并未放弃用销售价款清偿抵押债权的权利，故不能视为其已放弃抵押权。

【案例索引】钱逸华与王和平、王春雷等民间借贷纠纷案；案号：（2017）苏执复128号；合议庭成员：赵建华、唐志容、李晶；裁判日期：二〇一七年九月二十六日。

法条链接

1、《中华人民共和国物权法》

第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。