连续性租赁合同的诉讼时效 从一则案例看诉讼时效制度对租赁合同纠纷案件的影响

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文/阎文华  山西又盈律师事务所律师

一、诉讼时效制度概述

1、概说

诉讼时效制度，一般是指权利人在其民事权利受到侵害后，在法定的期间内不行使或怠于行使权利，当该法定期间届满时，如没有法定的中断、中止时效的情形，则相对的债务人在法律程序上获得了对抗债权人实体债权的抗辩权，而债权人则在诉讼程序中丧失胜诉权，从而影响实体权利。

本文仅从租赁合同纠纷案件入手，浅谈诉讼时效制度对于该类案件的影响。

2、法律规定

2017年10月1日以前，《中华人民共和国民法通则》（以下简称为《民法通则》）第一百三十六条第三项对于租赁合同纠纷的诉讼时效规定为，“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”；

《中华人民共和国民法总则》（以下简称为《民法总则》）施行以后，第一百八十八条明确规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。但对于《民法通则》仍然有效、“特别规定优于一般规定”的适用原则，并未明确租赁合同纠纷案件开始适用“三年诉讼时效”的规定。

最高人民法院于2018年7月出台了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号，以下简称为《诉讼时效司法解释》），第一条明确规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”该条司法解释以例举“一年诉讼时效”的形式，明确了包含租赁合同纠纷在内的四种案件，从2018年7月23日起，应当适用“三年诉讼时效”的规定，正式解决了前述问题。

此外，《最高人民法院<关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》(法释〔2008〕11号)对于具体适用诉讼时效制度也作了较明确的规定，不再赘述。

3、影响

对于租赁合同纠纷案件来讲，从之前“一年诉讼时效”到“三年诉讼时效”的变化，不仅仅是在程序上延长两年期限的客观结果，更为主要的是改变了2017年10月之前租赁合同的“特殊法律地位”，从一种紧迫性、法定性的案件类型，逐渐转变为一种普通的商事合同纠纷类型，这也与我国近些年来经济发展、案件逐年增长、建设诚信社会需要等经济、司法环境的改变息息相关。

下面试从一则案例，即（2018）最高法民再30号，简析诉讼时效制度从《民法通则》的特别规定到《民法总则》的概括统一，对于租赁合同纠纷案件的审理适用等方面产生的影响。

二、案情简介

1、案情概述

2008年4月22日，兴泰资产运营公司（一审被告，以下简称兴泰公司）与金发房地产公司（一审原告，以下简称金发公司）签订《在建工程租赁合同》，合同约定：建设的办公大楼及配套设施拟出租给兴泰公司作为办公楼使用；建设办公大楼及附属配套设施而所需的土地出让款、办证费用、相应税费、后期装修等一切费用，由金发公司自行承担。

此后，双方又陆续签订了《补充协议（一）》和《补充协议（二）》，主要是为了满足金发公司资金回笼和兴泰公司长久办公的需要，金发公司愿意向兴泰公司转让涉案的办公大楼及配套设施，并约定了具体的付款期限和方式，“转让款付清之日，租赁合同自行终止。”

在建设施工过程中，兴泰公司从2008年11月1日起至2011年1月25日，共计支付金发公司1880万元款项。

2016年5月，金发公司诉至法院，要求兴泰公司支付尚欠的租金16270447.33元及利息，以及逾期租金的违约金。

2、关于诉讼时效是否届满的分歧和争议

在案件审理过程中，诉讼时效均做为各级法院审理该案件的一个重要争议焦点，各级法院对于诉讼时效的不同理解、对于新旧法律的如何适用等方面，出现了较大的分歧。

一审法院认为诉讼时效并未届满，“并未对租金的支付做出最后的结算，兴泰资产运营公司也未明确表示不支付租金，金发房地产公司不知其权利已受到侵害，且兴泰资产运营公司至今仍在使用讼争办公楼、场地等……”

二审法院认为诉讼时效已然届满，“金发房地产公司于2016年5月4日请求支付自2009年4月1日起至2016年6月30日的租金，已经超过法律规定的一年诉讼时效，仅能支持从金发房地产公司起诉之日前一年即2015年5月5日起的租金……”

而到了再审的的时候，最高人民法院则认为，“双方当事人就款项结算和支付一直处于交涉和磋商之中，且在本案二审期间，兴泰资产运营公司还于2017年1月20日向金发房地产公司支付了300万元”，同意了一审法院的观点，认定诉讼时效并未届满。

至此，针对该案租金的诉讼时效问题，最高人民法院一锤定音，认定存在诉讼时效中断的情形，兴泰公司主张超过诉讼时效的请求不成立。

裁判文书检索：

1、（2016）闽民终1533号：长泰县兴泰资产运营有限公司、长泰金发房地产开发有限公司租赁合同纠纷判决书

2、（2018）最高法民再30号：长泰金发房地产开发有限公司、长泰县兴泰资产运营有限公司委托代建合同纠纷再审民事判决书

三、评析

笔者试从以下角度，评析该案关于诉讼时效问题的观点：

1、适用的时间节点。梳理本案，我们发现：2017年6月8日，福建省高级人民法院作出（2016）闽民终1533号判决。此时，《民法总则》已经颁布、尚未正式施行，二审法院在诉讼时效认定方面，依据《民法通则》136条作出“诉讼时效届满”的判决，有法可依；2017年12月15日，最高院作出（2017）最高法民申4510号民事裁定，提审本案。彼时，《民法总则》已经施行，但《诉讼时效司法解释》尚未发布，第五条规定，“本解释自2018年7月23日起施行”，故而最高院采用了“法不溯及既往”的法律原则。

2、合同类型对于本案诉讼时效的影响。在实体部分，各级法院对于法律的引用出现了较大分歧。一、二审法院均引用了《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，均认可本案为租赁合同纠纷。稍微不同的是，一审法院另外引用了《合同法》第二百三十六条，认为该案双方在后期形成不定期租赁合同关系，而二审法院则引用了《民法通则》第一百三十六条，引用了租赁合同特殊诉讼时效的法律规定；再审阶段，最高人民法院则完全否定了本案的案由为租赁合同纠纷，引用的是《合同法》第一百二十四条、第三百九十六条、第一百零七条，最高院认为，根据双方签订案涉合同的签订目的和具体约定，实际为兴泰公司委托金发公司建设办公大楼和配套设施，应定性为委托合同，从而无视租赁合同关于特别诉讼时效的规定。

个人认为，最高院在认定合同性质的时候，并未简单地采用文义解释的方法，根据涉案合同的名称《在建工程租赁合同》草率地定性为“租赁合同”，而是结合双方的本意、项目的实际运作等情况，综合定性为“委托合同”。实践中，先租后买、以租代买的情况比较多，如同工程领域中存在的承揽合同与建设工程合同的区别和联系，容易干扰我们对于涉案合同的准确定性。

3、诉讼时效中断的问题。通过判决内容，我们不难发现，在对于诉讼时效是否中断的问题，各级法院出现了不同的理解。

在认定为租赁合同的大前提下，一审法院认为，诉讼时效并未中断，理由有二：一是租金未作出“最后的结算”，二是承租人“至今仍在使用讼争办公楼、场地等”；二审法院则出现了相反的观点，认为租金应当按照租赁合同的约定进行支付和催收，在没有有效的书面证据主张租金的情况下，应认定为诉讼时效已经中断，出租人只能就起诉前一年的租金进行主张。

个人认为，一审法院的观点，是《民法总则》施行之前，实践中对于租赁合同纠纷适用诉讼时效是否中断的主流看法；二审法院的出发点则侧重于出租人怠于行使权利、试图获取更高额租金的角度，判决稍显“僵硬”。

再审阶段，首先是合同性质被改变为委托合同；然后是最高院从一般常理出发，认为“款项结算和支付一直处于交涉和磋商之中”；最后，出现了重要的反转情节，在二审阶段，即2017年1月20日，兴泰公司曾向金发公司付款300万元，在二审程序中，各方均未对此举证。在这里，最高院做出了一个比较关键的判断：在没有其他的书面凭证的情形下，在案件一审立案阶段可能“面临诉讼时效届满”的情况下，依据再审期间金发公司提供的“新证据”银行付款流水，认为构成诉讼时效中断。

当然，2017年的那笔付款，成为决定案件走向的“最后一根稻草”。这笔付款的背景，我们无从得知，但是从专业角度出发，在二审阶段，双方的代理人可能都或多或少地忽略了这份证据的重要性。

4、租金和违约金的计算方式。诉讼时效制度，对于租赁合同案件而言，除了影响出租人最终的胜诉结果以外，更为直接和紧密的，就是直接影响租金的支付时段，以及由此又产生的逾期支付租金的违约金的计算问题。该案一、二审判决中，一审法院认为诉讼时效尚未届满，以列表的形式，详细明释了从2012年应付租金之日起至案件起诉之时的租赁时段、应付租金、违约天数；二审法院认为适用租赁合同案件一年诉讼时效的规定，从案件立案之时倒推一年，又根据合同关于支付租金的方式，以公式和说理的形式，详细说明了租金和违约金的计算方法。二者之间，仅租金的差距就有一千一百万之多。

5、结语

抛开一些法律之外的因素，纵观本案，历时三年，诉讼程序（一审、二审、再审）全部走完，各级法院法官的起点、专业素养也相对较高，案件紧随租赁合同纠纷的案由、特别诉讼时效、新法律的实施、合同性质的改变，最终竟然出现了较大反差的审判结果。古语云，“胜负乃兵家常事”，放眼这个案子，确实值得我们诸位法律人思考和回味。

编辑/代重阳