关于装修合同的法律 装饰装修合同纠纷适用法律问题

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装饰装修合同纠纷应当适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》。

1、最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百

八十六条规定的优先受偿权的函复》的答复意见及理由中明确提到“最高人民法院民事审判第一庭经研究后认为：装修装饰工程属于建

设工程………..”。

日颁布实施的《建设部关于建筑装修装

饰归口管理问题的复函》中明确了建筑装修装饰属于建筑行业的重要组成部分，而且其根据的法律也是根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律。

综上，既然装饰装修工程属于建设工程，那么装饰装修合同就应当属于建设工程合同，就应当适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律。

附上述复函:

最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》

(2004)

福建省高级人民法院：

你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

此复。

答复意见及理由：

最高人民法院民事审判第一庭经研究后认为：装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第286条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。理由如下：

第一，装修装饰工程本质上属于建设工程，应当适用《合同法》第286条关于优先受偿权的规定。国务院日颁布的《建设工程质量管理条例》第日公布的《建设工程安全生产管理条例》第本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”。国家技术监督局发布的《国民经济行业分类与代码》国家标准，建筑业按从事工程建设的不同专业划分为“土木工程建筑业线路、管道和设备安装业装饰、装修业”三大类。因此，将装修装饰工程纳入建设工程的范围符合国家规定和行业规范。

装修装饰工程款适用优先受偿权的原则，符合《合同法》第286条的立法本意。优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。优先权是一种法定担保物权，它可以就债务人的全部财产或特定财产卖得的价金优先于其他有担保或无担保的债权而受清偿。优先权的价值在于打破债权平等原则，赋予一些特殊债权人享有以优先于其他债权人而受偿的权利，最终实现债权人之间的实质平等。在装饰装修工程中，正是因优先权人之工作行为而使原先之不动产增值，故其与建筑工程应属同一法理。在发包人拖欠的装修装饰工程价款中，除装修装饰所需要的材料费外，相当一部分是承包人应当支付的工作人员的工资和其他劳务费用。因此，将装修装饰工程款纳入建设工程款的范围之内，有利于保护广大劳动者及时获得劳动报酬的利益。

境外对装修装饰工程款的优先受偿权虽有不同的规定和称谓，但其保护装修装饰工程款优先受偿的原则基本相同。在日本，将这种优先受偿权规定为先取特权，即法律所规定的特殊债权人，可以从债务人的一定财产中得到优先偿还的法定担保物权。如民法上雇员即使在雇主破产的情况下其工资也可从雇主的一般财产中优先得到偿还。同样，建造房屋承包人在得不到其承包费用时，能拍卖其房屋得到优先受偿。《日本民法典》第327条规定：“不动产的先取特权，工匠、工程师及承揽人对债务人不动产所进行的工事费用，存在于该不动产上。”德国和我国台湾地区‘l民法”将这种优先权划归法定抵押权的范畴之内。《德国民法典》第648条第1项规定：建筑工程或建筑工程的一部分承揽人，其由契约所生的债权，对定做人的建筑用地得请求让与保全抵押权。我国台湾地区“民法”第513条规定：承揽之工作为建筑物或其他土地之工作物，或为此等工作物进行重大修缮者，承揽人就承揽关系所生之债权，对于其工作物所附之定做人之不动产，有抵押权。

第二，装修装饰工程款的优先受偿权仅限于因装修装饰而使该建筑物增加的价值的范围内。装修装饰工程是以已经建造的建筑物为基础而进行的一种二次加工和修缮，故其优先权的行使范围应当限定在装修装饰工程使建筑物增加价值的限度之内。在司法实践中，因装修装饰而使建筑物增值的范围一般应当根据当事人双方的合同约定来判断，如果合同中约定了洽商变更的条件及例外情形，则常常需要借助于司法鉴定来综合判定。《日本民法典》第327条第2款规定：前款先取特权，以不动产因工事而产生的增价现存情形为限，只就该增价额存在。我国台湾地区“民法”第513条第4项规定：第一项及第二项就修缮所增加之价值限度内，优先于成立在先之抵押权。

第三，装修装饰工程的发包人必须是该建筑物的所有权人，或者发包人虽然不是所有权人，但建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成合同关系。装修装饰工程总是依附于已经完成或基本完成的建筑物之上，因此，装修装饰工程的发包人一般应当是该建筑物的所有权人，这是装修装饰工程的承包人行使优先受偿权的基础和前提。在司法实践中，常常有一些发包人并不是装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人，而是以租赁、联营等方式实际占有和使用该建筑物的占有人，对这些装修装饰工程承包人的优先受偿权应当进行合理限制，即该装修装饰工程未征得建筑物所有权人同意担保的前提下，该装修装饰工程的承包人不享有优先受偿权。在本案中，发包人绿叶公司虽然不是装修装饰工程所依附的该建筑物的产权人，但产权人天胜公司愿意为该装修装饰工程的发包人绿叶公司承担连带保证责任，足以认定其知道并同意承包人承包其装修装饰工程，且建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成新的合同关系。因此，如果该保证合同成立，康辉公司就该装修装饰工程的工程款仍享有优先受偿权。

综上所述，我们认为：装修装饰工程属于建设工程，应当适用《中华人民共和国合同法》第286条关于优先受偿权的规定，装修装饰工程的承包人在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有优先受偿权。但装修装饰工程的承包人与该装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人之间没有合同关系的例外。在本案中，福州绿叶房产代理有限公司作为装修装饰工程的发包人，并不是该装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人，所以，福州绿叶房产代理有限公司与福州市康辉装修工程有限公司的装修装饰合同对建筑物的所有权人福州天胜房地产开发公司不具有约束力。但是，由于该建筑物的所有权人福州天胜房地产公司自愿为装修装饰工程的发包人福州绿叶公司承担连带保证责任，从而在装修装饰工程的承包人与建筑物的所有权人之间形成了新的合同关系。因此，如果该保证合同成立，福州市康辉装修工程有限公司作为装修装饰工程的承包人，就发包人所欠工程价款在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有优先受偿权。

建设部关于建筑装修装饰归口管理问题的复函

颁布机构 建设部 颁布时间 2000.06.07 实施时间 2000.06.07

法规文号：建建函(2000)181号

河南省建设厅：

你厅《关于明确建筑装饰装修归口管理的紧急请示》(豫建建(2000)20号)收悉。经研究，函复如下：

根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、国家标准《国民经济行业分类与代码》和国务院批准的建设部三定方案，建筑装修装饰属于建筑活动，建筑装修装饰业是建筑业的重要组成部分。为此，各级建设行政主管部门要切实抓好包括建筑装修装饰业在内的建筑业的行业归口管理。

国务院批准的建设部三定方案(国办发(1998)86号)提到：“住宅建成后住户室内装饰的指导职能，下放给地方人民政府”，其中的“住宅建成后住户室内装饰”是指家庭居室的装修装饰，其主要属性是建筑装修装饰。这部分家庭居室装修装饰由地方建设行政主管部门管理，会更有利于保障建筑工程的质量和住户生命财产的安全。我们认为地方人民政府应该把家 庭居室装修装饰的管理职能定给地方建设行政主管部门。

此复。

附件：《建设工程质量管理条例》第二条、第十五条、第六十九条

二○○○年六月七日

《建设工程质量管理条例》

第二条 凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。

本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

第十五条 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。

第六十九条 违反本条例规定， 涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元下的罚款 ;房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的， 责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。

有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。