购房合同商品房交付条件(对商品房交付的判断指标和交付的认定标准)

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在商品房买卖过程中，关于房屋交付认定难题并非空穴来风，房屋交付涉及到多个层面法律认定问题，如何认定符合房屋交付的条件以及如何认定完成房屋交付，是判断责任归属与责任范围的关键性指标。

一、关于商品房交付的标准

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”

而房屋在什么条件下才能达到转移交付使用的标准，法律及《解释》均未做出详细规定。

（一）商品房交付强制性标准的认定

《解释》第11条规定的前半句可知，房屋的交付即房屋的转移占有，由此可引出商品房交付的法定强制性标准问题。《商品房销售管理办法》第7条规定：“商品房现售，应当具备以下条件：……（四）已通过竣工验收……”，第8条规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”。

可见，商品房通过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房得以交付使用的前置性要件。其中，经过竣工验收是商品房交付使用的实质要件，而取得交付使用的批准文件是商品房交付使用的形式要件。而学界与实务界对商品房竣工验收标准的确定却是见仁见智，通常认为，只要开发商在合同约定的交房时间取得了竣工验收备案证与相应的使用许可证书，就具备了合同约定的交付条件，即商品房交付的强制性标准是一种严格标准。

（二）商品房交付约定标准的司法认定

由《解释》第11条规定的后半句可知，当事人对房屋的交付有约定的，商品房的交付应符合该约定，由此可引出商品房交付约定标准问题。值得探讨的是，对开发商未按约定提供房屋的相关设施等情形的，不能一概而论均认定开发商不具备约定交房条件，而应承担逾期交房的违约责任。

例如，开发商未按约安装防盗门、在高层房屋中未按约安装安全玻璃等情形，就只能由开发商承担瑕疵履行的违约责任，而非买受人有权拒收房屋并向开发商主张逾期交房的违约责任。故只要商品房具备竣工验收备案证与相应的使用许可证书，开发商交付房屋的条件既已成熟，只是因商品房标准不符合约定且不影响房屋功能性使用，此时开发商交付商品房属于瑕疵交付，而不应构成交付不能。

二、商品房的交付标志

对于不动产而言，交付并不意味着物权的变动，不动产物权的变动需要登记，但这丝毫不能削弱交付在不动产物权变动中的作用，交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤。没有有效的交付就不能够产生合理、正当的登记，更不能够产生风险的移转和所有权的变动。对于商品房的交付，很多人误以为商品房交付应以占有权的移转为标志，开发商将房屋钥匙交与购房人，购房人取得对房屋的实际支配权，应看作是商品房的交付，即通常所说的交钥匙。

事实上，根据《民法典》规定的意思自治原则，合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示，应坚持有约定从约定的原则，即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定商品房符合交付条件的时间。商品房买卖合同与其他买卖合同在本质上并无区别。

《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”解读上述法律、法规，其共同之处在于规定竣工验收是房屋交付使用的条件。

因此，针对商品房的交付，可以得出这样的结论：

商品房交付条件既应符合合同约定的标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定。

换言之，开发商有义务向买受人交付符合交付使用条件(包括法定的交付使用条件与约定的交付使用条件)的商品房，而具体到个案中的商品房交付，就是指开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时，开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等)，并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等，绝非简单到仅仅交钥匙而已。

交钥匙作为房屋的转移占有方式，是一种事实上的交付，而不能想当然地认为开发商就完全履行了交付房屋的义务，买受人只是接受了开发商的部分履行，只有在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件而仍接受交付的情况之下，才可认定买受人放弃房屋的交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。商品房是一种特殊的商品，关乎当事人的重大切身利益，商品房的竣工验收和交付涉及的不仅是个案之当事人，更涉及公众的安全问题。如果交付的商品房有重大质量问题，却仅以交钥匙就视为房屋交付义务的完成履行，显然与房屋所承载的份量不相符。

交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。

合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定，合同应该全面履行。开发商向买受人交付房屋的行为，不仅应当符合约定，也要满足法律规定的条件和标准，绝不能简单地将交钥匙视为房屋的交付使用。

综上分析，领取钥匙等物料，只是表明房屋出卖人履行了交钥匙这一项义务，但出卖人或开发商并未履行出示证明文件、签署房屋交接单、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等其他义务，因此可以认定出卖人或开发商尚未依照约定将标的房屋交付给购房人。

三、商品房瑕疵交付的责任承担

（一）开发商商品房瑕疵交付的先合同义务问题

《民法典》第501条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。

实践中，即使商品房出现瑕疵交付的情形，出卖人也应履行通知或告知买受人的特定先合同义务。一般认为，开发商承担通知或告知买受人的特定先合同义务，是满足房屋买受人知情权、维护市场交易安全与降低市场成本的需要。商品房买卖活动中，买受人一般处于信息获取的劣势地位，法律理应通过合同义务的设定，来实现合同当事人利益上的平衡。而且，一旦商品房出现瑕疵交付的情形，此时实现商品房的预期交付就存在一定的风险。为了维护市场市场交易安全和防止矛盾的扩大升级，以实现降低市场交易成本的目的，就有必要设定开发商商品房瑕疵交付的先合同义务。

（二）商品房瑕疵交付的违约责任承担

合同当事人未按照双方约定的合同内容履行义务，能继续履行的，应继续履行合同义务并承担相应的违约责任。开发商瑕疵交付商品房的，首先应查明开发商是否存在免责事由，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如政策变化导致双方约定条件无法成就。当然，是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论：

1.如果开发商瑕疵交付商品房是由于发生了不可抗力或存在其他免责事由，并履行了及时通知或告知义务，开发商可以不承担瑕疵交房的违约责任。

2.如果没有发生不可抗力或合同约定的其他免责事由，或未通知、告知买受人，开发商就应承担商品房瑕疵交付的违约责任。相关违约责任包括开发商继续交付房屋、维修清理、支付违约金及买受人有权解除购房合同。

特别要指出的是，如果商品房买卖合同对商品房买受人解除合同的条件没有约定时，依据《解释》的规定，经购房者催告后3个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。

结语

商品房经验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付的法定强制性条件，交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准的属于瑕疵交付，只要相关装饰、设备标准不影响该商品房的功能性质量。商品房的瑕疵交付不构成交付不能，开发商未实际履行商品房交付义务的，应承担合同违约责任。但买受人有过错的，应适当减轻开发商的责任。

商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任也应当承担。