未取得商品房预售许可证销售【精选】

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我国对商品房预售规定了严格的条件，禁止房地产开发商，在未取得商品房预售许可证的情况下，进行商品房预售。但是，在现实生活中，经常会出现开发商为了加快资金利用，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，与房屋买受人签订商品房预约合同的情形，这种情况下，房屋合同一定无效吗？

有关商品房预售的法律规定

我国现有法律体系对商品房预售制度的规定，《城市房地产管理法》第45条明确规定了商品房预售几个法定条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

在司法实践中，各级法院在生效的裁判文书中认定商品房预售合同效力适用的依据是2003年最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《商品房买卖司法解释》），其中第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

由此可见

要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同是无效的。当然，未取得商品房预售许可证明，签订的预售合同并不是必然无效。如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提是在起诉前取得。

需要注意的是，对于合同效力的补正，均有明确的时间限制，如果开放商是在起诉前取得商品房预售许可的，预售合同转化为有效合同。起诉可以是卖方起诉，也可以是买方起诉。

预售合同确认无效后，责任如何承担

根据合同法第58条的规定这，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，商品房买卖合同被确认无效之后，卖方应当返还已经收取的购房款是确定的。除返还购房款外，还有赔偿损失，包括：

1、利息损失。商品房预售合同无效，卖方占有资金期间，应当支付利息，赔偿利息损失在实务中比较多，多数判决都支持利息损失。

2、房价上涨的损失。近年来，房价持续上涨是众所周知的事实，商品房预售合同被确认无效后，导致买方按时获得房屋的机会，在此期间上涨的价格为买方的损失，卖方因此应予赔偿。

3、已付购房款一倍的损失。根据《商品房买卖合同纠纷的解释》第九条第一项的规定，如果卖方故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效的；买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过一倍的赔偿责任。

需要注意

因商品房买卖合同无效所造成的损失，从实务判例来看，买方也会酌情承担一定比例的责任，因为买方在签订、履行合同过程中，也应尽到一定的审慎义务。