租房合同违约 房屋租赁合同纠纷中的违约金问题

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房屋租赁合同纠纷中的违约金问题？

房屋租赁合同中，出租方与承租方会就逾期支付房屋租金事宜约定违约责任，常见表述为每逾期一天，承租方应按年租金总额的一定比例向出租方支付违约金，逾期超过约定期限的，出租方有权解除合同。在房屋租赁合同纠纷中，因逾期付款违约金产生的诉争不胜枚举，笔者以自己代理过的一起房屋租赁合同纠纷为例，就其中违约金的几个问题与大家探讨。

01

逾期付款违约金的性质

按照功能划分，违约金可以分为惩罚性违约金和补偿性违约金。惩罚性违约金是指依合同双方约定，当事人违约时应就其违约行为向守约方支付的的金钱赔偿，该违约金是对违约行为的惩罚，不影响其他违约责任（如损害赔偿）的承担，在适用上必须由当事人明确约定，否则将被认定为补偿性违约金。

补偿性违约金系合同当事人事先约定的“违约损害赔偿数额”，违约方违约时就其违约行为给守约方造成的损失向守约方支付的一定数额金钱，是对违约损失所做的补偿，若约定了补偿性违约金，则守约方不能再主张违约损害赔偿。但是《合同法》114条规定了违约金调整制度，如果这一事先约定数额低于或过分高于实际损失，当事人可请求法院予以自由裁量，其背后法意旨在合同自由原则和公平原则之间达到合理的平衡。结合房屋租赁合同中的约定方式，在无明确强调违约金惩罚属性的背景下，应将逾期付款违约金理解为补偿性质。

《合同法》第一百一十四条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

同时从该条文可看出，合同法实质上贯彻了违约金补偿性和惩罚性并存的双重属性。以违约行为给守约方造成的损失为基础，侧重补偿性，但违约金数额并不局限于守约方的实际损失，即使没有损失或者违约金超过守约方的违约损失，若超出金额不是太高，法律仍然予以保护。

02

逾期付款造成的实际损失

《合同法》第一百一十三条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《合同法》第113条规定了损失赔偿的范围，一般认为，实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失是守约方现有直接财产的减少，间接损失即可得利益的丧失，是已经预见或者应当预见到的因违约方的行为而没有得到的预期收益。在房屋租赁合同纠纷中，多数观点认为，若没有证据证明存在其他损失（如二次招商运营的费用以及空租期的租金损失）的情况下，逾期付款所造成的实际损失应限于利息损失，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)为标准计算。

03

违约金过高的认定

笔者代理的租金催收纠纷中，双方在租赁合同中约定承租方逾期支付租金的，应按日向出租方支付年租金的0.5%作为滞纳金，虽然约定名为“滞纳金”，其本质实为违约金，若完全按照合同约定计算，违约金数额约为年租金的1.8倍，如何认定违约金过分高于实际损失呢？

《合同法》解释（二）第二十九条

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《九民纪要》第五十条

认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十五条

房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。

承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。

综合上述法律条文，可梳理出以下几个要点：

（1）合同法113条的损失涵盖合同履行后可以获得的利益；

（2）判断违约金是否过高时，能够确定实际损失的，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、（当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款）等综合因素予以确定，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准；

（3）不能确定实际损失的，以欠付租金为基数，可参照不超过中国人民银行同期贷款基准利率（现应改为一年期贷款市场报价利率）四倍的标准对违约金数额进行相应调整；

（4）从规定层面而言，法律将判断违约金是否过高的决策权交由法院自由裁量，实务操作中，各地个案裁判尺度不一，在利息损失至民间借贷利率保护上限的区间内浮动裁量。

04

在诉讼请求中对违约金过高的实务调整

在房屋租赁合同纠纷中违约金约定过高的情况下，若完全依照合同约定针对逾期付款违约金提出诉请，将难以获得法院支持，徒增当事人诉讼成本，此时需结合实际在诉讼请求中对违约金进行调整，实务中亦有不同观点。

1. 以逾期未付租金为基数，以一年期贷款市场报价利率的四倍主张逾期付款违约金

此种主张系自行调低标准，未超出司法保护的民间借贷利息限度，也符合双方当事人的合同预期，属于在法院支持的范畴内主张出租方利益的最大化。(2017)最高法民申3354号裁定对此已有确认，除经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%（现应改为一年期贷款市场报价利率的四倍）的，可以不认定为“过高”。

2. 按实际损失的1.3倍主张逾期付款违约金

支持此种主张的理由在于，房屋租赁合同纠纷与民间借贷等借款合同相比，虽然争议标的均为给付货币，但租赁合同中具体体现为支付价款，有别于借款合同项下的还款义务，不能以民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，应坚持补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，以实际损失为基础，在没有证据证明存在其他损失的情况下，逾期付款所造成的损失应限于利息损失。同时结合《合同法》解释（二）第29条的规定，当约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，认定为过高，即出租方所能主张的违约金最高为逾期利息的1.3倍。

违约金条款是合同主体契约自由的体现，约定之目的在于避免或减轻对损失数额的证明责任，预先确定性使得合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。违约金较高时是否应当调整以及如何调整没有绝对的结论，大幅调整的现象存在，天价违约金实务中也存在被支持的情形，重要的是如何将合同履行情况、当事人过错、预期利益、可预见性等因素统筹考虑，全面分析。法律，永远是受害者的靠山。