房屋租赁合同中担保人的责任 房屋租赁合同中的保证人应如何承担保证责任

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基本案情，2003年11月7日，原告向某公司购买了天欣花园4栋某号商铺，用途为商业金融业。某公司向原告出售涉案房产时，发出的售楼广告中称“10年返租，一次返还2年租金，年回报率8%，租金高于月供，品牌商业经营公司全程代租”。

2003年12月4日，某公司出具发展商承诺，称出租期间，天某公司如不能支付返租租金，将由某公司担保支付。

2003年12月7日，原告和天某公司签订了一份《租赁协议书》，约定原告拥有宝安区福某镇永泰西路“天欣花园”三期4栋某号商铺，建筑面积87.59平方米，原告将上述商铺出租给天某公司，租赁期限自2004年1月1日起至2013年12月31日止，租赁用途为商业;租金每月人民币7929元，2004年1月1日起至2005年12月31日止的两年租金人民币190301元由天某公司直接支付给本商铺的开发商某公司，抵作原告购买本商铺的部分购房款，租赁税费由原告自行承担。2006年1月至2013年12月期间的租金，天某公司按月支付，天某公司于每月的30日将下月租金支付给原告;凡国家有关法律、法规、政策规定应由出租方承担的税费，由原告承担，该类税费由天某公司从应支付给原告的租金中扣除，并向有关部门代缴;天某公司应按照本协议约定的期限和方式将租金支付给原告，逾期1日天某公司应按银行同期贷款的滞纳金标准支付违约金。

2005年6月5日，原告和某公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》补充协议，约定双方于2003年11月7日签订天欣花园4栋某号商铺的《深圳市房地产买卖合同(预售)》，由于规划国土局的竣工查丈套内建筑面积为66.85平方米，超出合同中的预售查丈套内建筑面积1.59平方米，原告按原买卖合同约定的单价支付面积增加部分的购房款人民币23183元。同日，原告和两被告签订了一份《协议书》，约定原告向某公司支付增加面积的购房款，应补交购房款为23182.52元;由于面积增加，租金相应调整，天某公司同意调整租金，由原协议约定的月租金人民币7929元调整为人民币8122.19元。合同签订后，天某公司将2004年1月1日起至2005年12月31日止的两年租金作为购房款支付给某公司，此后的租金天某公司向原告支付。

2009年2月份开始，由于天某公司未按时向原告支付租金，原告向宝安区人民法院起诉【案号为(2009)深宝法民三初字第756号】要求两被告连带支付拖欠的租金、滞纳金和返还租赁税。案件经一审后，两被告上诉至深圳市中级人民法院【案号为(2010)深中法民五终字第2038号】，经二审审理后判决：天某公司向原告支付2009年5月至2010年4月期间的租金人民币97466.28元和滞纳金、某公司对天某公司的上述支付义务承担一般保证责任;驳回原告其他诉讼请求。

2010年5月后的租金，天某公司仍未向原告支付。

另，天某公司原名称为深圳市金某福商业广场有限公司，某公司的法定代表人胡某林在2006年11月14日至2009年9月8日同时是天某公司的法定代表人，2003年12月8日至2005年12月18日期间某公司作为天某公司的股东之一，占有天某公司65%的股份。

法院作出如下判决：

一、被告深圳市天某置业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告冯某东支付2010年5月至2011年4月期间的租金人民币97466.28元和利息(以每月租金人民币8122.19元为集数，根据中国人民银行同期贷款利率标准计算，每月租金的利息从上月30日的次日起计至清偿之日止);

二、被告某某业实业发展(深圳)有限公司对上述深圳市天某置业有限公司的支付义务承担一般保证责任。

北京资深房地产律师袁玉柱评析，原告和天某公司签订的《租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。天某公司未能按照合同约定向原告支付2010年5月之后的租金，已经构成违约，天某公司应向原告支付拖欠的租金及利息。对于租金的计付标准，天某公司辩称原告诉请的每月租金人民币8122.19元为税前租金，应以扣除税款后的数额作为计算标准。但天某公司并未提交证据证明其按约履行缴纳相应税费的义务，故法院认定天某公司没有履行代缴税费义务，原告有权要求天某公司全额支付租金并自行缴纳税费，对天某公司的答辩意见法院不予采纳。天某公司应当向原告支付2010年5月至2011年4月的租金，租金按税前每月人民币8122.19元计算共计人民币97466.28元。

原告和天某公司签订的合同中约定天某公司应按照协议约定的期限和方式向原告交付租金，逾期1天天某公司应按银行同期贷款的滞纳金标准支付违约金，天某公司违约未按时交付租金，应向原告支付滞纳金。利息为拖欠租金的法定孳息，原告放弃滞纳金而请求被告支付利息且利息的计付未超出滞纳金的标准，法院予以准许。天某公司应根据中国人民银行规定的同期贷款利率标准向原告支付利息，每月租金人民币8122.19元的利息从合同约定支付时间的次日即上月30日的次日起计至清偿之日止。

某公司对天某公司的支付义务应否承担责任，北京资深房地产律师袁玉柱评析，原告持有某公司出具的“发展商承诺”函，某公司承诺在天某公司不能支付租金的情况下由某公司担保支付，某公司的上述承诺应当为一般保证，在天某公司的财产不能履行上述债务时，由某公司承担保证责任。且已发生法律效力的(2010)深中法民五终字第2038号民事判决书已认定某公司应对天某公司的支付义务承担一般保证责任。尽管某公司否认向原告出具该承诺函，但没有事实依据，某公司关于未承诺对天某公司的债务承担保证责任的辩称意见，法院不予采纳。