出租人违约解除合同(出租人违约导致合同解除，承租人的经营损失如何赔偿)

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本文讨论的经营损失，是指承租人在合同实际履行的情况下可以得到的预期利益损失。我国《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。实践中，对于用于商业用途的房屋，因出租人违约导致承租人无法正常经营甚至合同提前解除的，承租人往往需要停止商业经营提前离场，对于经营利润可观的承租人来说，会导致巨大的经营损失。该部分经营损失应该如何认定，在法律层面上尚未有明确的规定，不同法院在不同案件的裁判上也有分歧。本文旨在通过分析既有判例，以探究法院对认定承租人预期利益损失的裁判思路。

一、案例分析

二、裁判思路梳理

（一）主张经营损失的方式

1、证明责任概述

违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任。非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。

2、租赁合同中对可得利益损失有约定的

租赁合同对可得利益损失作出约定，可以有效的减轻守约方的举证责任。对可得利益损失，既可以约定具体数额，也可以约定可得利益损失的计算方法。可得利益损失的数额应当约定在合理的范围内，如果约定过高的，法院往往会以违约金的计算方式进行调整。

3、租赁合同中对可得利益损失没有约定的

对可得利益损失没有约定的，在诉讼中守约方需要承担较重的举证责任，往往需要请求法院委托有资质的鉴定人进行鉴定评估，否则只凭当事人说明很难获得法院支持。实践中对经营利益鉴定评估的难度也很大，经常出现鉴定人无法出具相关鉴定意见的情形。

（二）经营损失的计算规则

预期可得利益具有两大特点：将来性和确定性。首先，预期可得利益在违约发生时并没有为合同当事人实际享有，而必须通过合同的实际履行才能实现。其次，预期可得利益必须具有一定的确定性。预期可得利益属于可保护的利益，但认定预期可得利益必须要以当事人主张的预期可得利益存在确定性为前提，在具有确定性的基础上才可对预期可得利益金额进行估算。

在经营性房屋租赁合同纠纷中，预期可得利益损失主要是指承租人的经营利润损失。目前，法院对经营利润损失的认定采取谨慎态度。一方面，经营利润会受到经营地段、经营时间、市场需求、店面规模、租金数额、合同履行情况等复杂因素的影响。另一方面，根据《民法典》等法律法规的规定，法院在认定违约赔偿时，需要综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则以及公平原则等，限定赔偿的数额。

减损规则的运用。减损规则来源于民法理论中的不真正义务，是指当事人一方违约后，守约方应采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失主张赔偿。房屋租赁合同中，当出租人违约导致合同从根本上不能履行的，承租人应当采取积极措施防止损失扩大。在对经营损失的认定中，这一原则的运用体现在法院一般会认为承租人应当在合理期间内找到替代性的经营场所，并以该期间承租人因不能经营而导致的损失为经营损失。合理期间因具体案件中承租人经营规模大小等现实因素而定，例如在“中茵置业与滕仰雷案”中，承租人经营宠物店，二审法院认为一审法院直接以六个月未期间计算经营损失金额过高。而在“水调歌头与洪山村委会案”中，承租人经营大型酒店，法院在认定经营损失时以一年为期间计算。承租人如果主张以合同剩余租赁期限为期间计算经营损失，且剩余租赁期间超过合理期间的，一般不予支持。

司法实践中，有两种计算经营损失的参照方法，第一种是以承租人过去一段时间的经营利润为参照，计算预期利益损失（水调歌头与洪山村委会案）。这一计算方法要求承租人具有清晰的财务状况以便举证，同时法院也会根据现实中存在的商业风险酌情调整赔偿金额。例如疫情期间，商铺的经营通常会受到不利影响，如果使用疫情前的经营数据为参照计算疫情期间的经营损失，一般不予支持。第二种是参照同一市场条件下的同行业经营主体的利润。由于主体不同，经营利润很大程度上受到地段、经营时间、市场需求、经营者经营能力等复杂因素的影响，这一方法会导致比前一种更大的鉴定偏差，法院一般不会直接作为判决依据。

三、总结

司法实践中，对经营损失的认定需要考虑多重因素。法院通常在预期可得净利润的基础上，适用可预见性规则、减损规则、过失相抵规则、损益相抵规则等一系列赔偿限定规则，扣除守约方因没有自行规避损失扩大所产生的金额、因自身过失所应当承担的损失以及从违约行为中已经获得的收益等相应数额。从节约诉讼成本，提高效率的角度出发，建议当事人在房屋租赁合同中约定违约金，以3-6个月租金为宜。当事人也可以约定对预期可得利益的计算方式，例如“剩余租期内的营业额损失，参照违约行为发生前六个月的平均营业额确定”。如果诉讼中一方认为违约金过低或者过高的，可以申请上调/酌情减少赔偿数额。如果没有约定违约金或者预期可得利益的计算方式，需要法院在审理过程中确认经营损失的：对于违约方（出租人），在诉讼中可以未来经营利润难以预见、对方当事人亦有过错、对方当事人没有采取合理措施减少损失、对方在自己的违约行为下也有获利等理由作为抗辩，以减轻自己的赔偿义务；对于守约方（承租人），建议通过申请鉴定，委托由法院确定的有资质的鉴定机构评估自己的预期经营利益。