不定期租赁合同解除退押金(不定期租赁合同的“随时解除权”需要满足这些条件)

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在租赁活动中，当租赁期限届满时，承租人继续使用租赁物，出租人对此没有提出异议的，如继续收取租金等现象时常发生。在该没有续签合同情况下，当发生争议时，双方的权利义务如何明确？当事人能否随时解除租赁合同？当承租人行使解除权时，出租人能否没收押金……

今天，大摩将为商业精英和企业精细化解析在民法典时代下，是如何看待、解决前述租赁纠纷的。

一、没有续签租赁合同，承租人继续承租、交租下，原租赁合同是否还有效？

根据《民法典》规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

因此，原租赁合同继续有效，原租赁合同约定的权利义务能继续约束当事人，但有一点需要注意的是，此时租赁期限为不定期。

二、不定期租赁合同关系中，《民法典》和《合同法》规定一样吗？

在现行法律规定，不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。此处，《民法典》和《合同法》对不定期租赁解除权行使的规定略有不同。

《合同法》仅规定出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，而《民法典》则将应当在合理期限通知对方的主体从出租人扩大到了租赁双方，这显然是更加贯彻了诚信公平原则，更有利于保护民事主体合法权益。

《民法典》当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《合同法》当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

三、不定期租赁合同中，合理期限又该如何确定？

在现行法律规定中，对不定期租赁解除权的合理期限通知义务并没有明确约定。在司法实践中，对“合理期限的确定”应从理解为：这是为了给予对方必要的准备时间，可以考虑当事人之间合作时间和合同关系已经持续时间的长短、另一方当事人为履行合同所付出的努力和投资、寻找新的合同对方所可能需要的时间、双方履行之间的时间间隔等。

例如，房屋租赁合同期限届满后，双方达成继续按月续租两个月，属于不定期租赁，承租人提前十日通知出租人终止合同的，属合理期限。

因此，在实践中，“合理期限的确定”，会考虑综合各方因素，一般范围在3个月之内。

四、当一方行使不定期租赁解除权时，出租人能否没收押金？

案例：

2013年，A公司、B公司签订《租赁合同》，约定A公司向B公司出租商铺，至2015年止，B公司应向A公司支付6,000元作为房屋租赁押金。租赁期满后若B公司无违约行为，A公司则无息退回B公司。

合同期满后，B公司仍然正常使用租赁商铺。至2019年，B公司每月向A公司支付租金。在此期间，2018年3月，A公司向B公司发出《关于尽快搬离我司物业的函》，限定B公司于2018年4月前清退撤离。B公司接收上述函件后，仍然使用涉案租赁房屋，也按时逐月支付租金。

A公司向法院起诉请求：1.依法判令B公司立即腾退并交付商铺；2.依法判令A公司没收B公司押金6,000元……

法院认为：租赁期限届满后，租赁双方没有继续签订租赁合同的，双方之间形成事实的租赁合同关系，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现A公司诉请B公司立即腾退租赁商铺，是其行使解除租赁合同的权利，依法应予支持。

B公司在履行租赁合同期间，合法经营、安全生产，并依约支付租金，并无违约违法行为。在租赁合同解除后，A公司应将租赁押金退还。A公司要求没收B公司所交押金，没有合法理据，法院不予支持。【广东省珠海市中级人民法院：（2019）粤04民终1481号】

通过前述案例可以看出，在珠海地区司法实践中倾向于，租赁合同的解除系基于不定期租赁合同行使随时解除权的，在一方没有违反合同约定情况下，另一方不得没收押金。换言之，在没有违约下，一方中途解除不定期租赁合同的，另一方不能以此中途解除为由没收押金。

一、一旦被认定为不定期租赁合同，则当事人的权利很有可能会得不到保障，例如：任何一方均有权在合理期限内解除租赁合同。

二、在有条件的情形下当事人应当签订定期房屋租赁合同，在未明确租赁期限的情形下，应当及时签订补充协议，对租赁期限进行明确约定。

三、在确定形成不定期房屋租赁合同的前提下，应当妥善行使解除权，如解除方负有在合理期限之前通知另一方解除合同的义务，避免损害相对方的合法权益。

四、最后就是要注意保存解除通知送达的相关证据，如邮寄凭证、微信聊天记录等。